実家をリフォーム&税金をかけずに手放してスッキリする方法

 

ご両親が住まなくなった家、もしかしてそのままにしていませんか?

高齢者住宅に入居したり、同居までいかなくとも、子である自分の家の近くに住むようになったりして実家はもう誰もいない。

 

でもその家、そのままにしておくと大変なことになるのです!

 

  1. 住まなくなった実家をそのままにしておいてはいけない理由
  2. 手放す前のリフォームのすすめ
  3. 実家を手放すためにかかる税金
  4. なるべく税金をかけずに実家を引き継ぐ方法

 

今回はこの4点について解説していきたいと思います。

 

相続や税金の悩みを解消して実家も心もスッキリ断捨離しましょう!

 

実家は空き家になるなら今すぐに手放したほうがいい!

 

読者様の住んでいる近くに空き家はありますか?

家は人が住まなくなった途端にものすごいスピードで劣化していきます。

さらに管理する人がいないとなると、古くなって崩れやすくなったり、異臭がしたり、動物が住み着いてしまったりして周りに住んでいる人に迷惑をかけてしまうのです。

 

そこで空き家を増やさないために制定されたのが「空家対策特別措置法」です。

 

この法律によって、放置されていることで周りに危険や迷惑が及ぶと判定された「特定空き家」になると、行政から家の管理をするように指導が入ります。

最終的には命令として家の修繕や撤去を求められる場合もありますが、それに従わなかった場合には最大で50万円の罰金がかかります。

 

特定空き家になる要因

  • 建物や門など、壊れたり倒れたりする危険がある
  • ゴミや汚物が放置されていて衛生上問題がある
  • 動物が住み着いたり、倒木、落雪の恐れがあるなど、周りの住民の生活に危険や悪影響がある
  • ツタが張っていたり、落書きをされ、景観を大きく損なっている

 

もう1つ注意しておきたいのが税金です。

家は所有している間は毎年、固定資産税がかかりますが、この特定空き家に指定されてしまうと固定資産税が6倍になってしまうのです。

 

はるこ

住まない家を管理するのって想像以上に大変なのね。

 

あつし

面倒だからって放っておくと手間もお金もたくさんかかってしまうんだよ。

 

はるこ
でも、家を手放すのって結構大変そうね。

どうしたらいいのかしら?

 

あつし
次は家を手放すためにどうしたらいいのか、説明していくね!

 

実家を売るならリフォームをしてから

 

実家を手放す際に、高く売れたら嬉しいですよね。

しかし、家は年数が経つごとに劣化していき、資産価値が下がってしまいます。

 

法律で建物の耐用年数というものが定められており、木造住宅の場合、耐用年数は22年になります。

つまり、建てて22年経った家は資産価値がほぼ0になってしまうのです。

 

家の造りごとの耐用年数

用途 木造 鉄骨造(骨格材厚≦3㎜) 鉄骨造(3㎜<骨格材厚≦4㎜) 鉄骨造(4㎜<骨格材厚) RC造・SRC造
住宅用 22年 19年 27年 34年 47年
事務所用 24年 22年 30年 38年 50年

 

引用:不動産投資ユニバーシティ

 

そこでおすすめしたいのが、リフォームをして家の資産価値をあげる方法です。

 

リフォームをして家を綺麗にしておくことで買ってくれる人に良い印象を持ってもらうことができます。

さらにリフォームによって家の資産価値があがり、高く買ってもらうことができるのです。

 

はるこ

古くなったり、どこか壊れている家をそのまま売りに出して誰も買ってくれないよりは、リフォームをして住んでくれたほうが良いわよね。

 

あつし

特に水回りは、家を選ぶときに気になるポイントだから綺麗にしておいたほうが良いよ!

水回りのリフォームについてはこっちも見てみてね。

 

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注意
実家の名義が親にあるまま、子がリフォーム代を支払った場合、贈与税がかかるケースがあります。

子供がリフォーム代を出すのであれば、先に名義変更をしておくのがおすすめです!

 

あつし

名義変更の方法は、次の項目で説明するね。

 

実家を手放すときにかかる税金

 

はるこ

私もいつかはあっくんに家を引き継ぐのがいいのかなって思ってたんだけど、税金とかいろいろややこしいみたいね。

 

あつし

僕たちにもいつか回ってくる問題だからね。

母さんにもわかりやすいように、家を手放すときにかかる税金について説明していくよ。

 

親が健在の場合、家を子の名義に変更する方法は、大きく2つに分けられます。

  1. 親が子に家を売り、子はその家を買うことで名義を得る。(売買
  2. 金銭のやり取りなく、親名義から子名義に変更することで家を子にあげる。(贈与

 

譲渡所得税

親から購入して得た家を、誰かに売った時に利益がでると、この利益に税金がかかります。

これが譲渡所得税です。

家を売って利益が出た場合には譲渡所得税に住民税も合わせてかかります。

 

譲渡所得税を計算するのに、重要になるのが取得費譲渡費です。

 

取得費とは
家を買ったときの価格や、購入手数料などの家を得るためにかかった費用

家の購入代金や購入手数料など。

家の価値は時間が経つと下がるため、価値が下がった分の費用(減価償却費という)は引かれる。

 

譲渡費とは
家を売るためにかかった費用

建物を売るための仲介手数料や印紙税など。

 

たとえば、子どもが親から手続きなど含め、実家を200万円で購入したとします。(=取得費

不動産会社に仲介に入ってもらい(=譲渡費)、500万円で家が売れました。

売ったお金-(取得費 +  譲渡費)=  利益

  500万円 -(200万円  + 50万円)= 350万円

 

売る商品となる取得費と、売るためにかかった譲渡費を差し引いてもプラスになったため、プラスになった利益の350万円分に譲渡所得税がかかるというわけです。

 

譲渡所得税は利益が出なければかからない税金です。

そのため、取得費に含まれるものの証明書をたくさん用意することによって、利益分を抑えることができます。

リフォーム代も取得費に含まれますし、実家を建てた時にかかった建築代金の領収書や印紙などがあると譲渡所得税を下げることができます。

 

そして親子で家を売買する際にもう一つ覚えておきたいのが、「3,000万円の特別控除の特例」です。

これは、家の所有者がその家に住まなくなって3年以内に家が売れた場合、その利益が3,000万円以内であれば譲渡所得税がかからなくなるという特例です。

早く売って、ぜひ特別控除の特例を利用したいですね。

 

贈与税

誰かから財産を受け取った場合にかかるのが贈与税です。

親子で家を売買することなく名義変更を行うと贈与税がかかります。

贈与税には2つの異なる払い方があります。

 

1.暦年課税制度

一般的な贈与税の払い方です。

毎年、その1年に贈与された額に対しての税金を納めます。

この制度では、1年に110万円までは控除されるため、贈与された額が年間110万円以内であれば税金がかかりません。

 

2.相続時精算非課税制度

父母から子どもへ、または祖父母から孫へ財産を贈与したときに選ぶことのできる制度です。

相続時精算非課税制度を使うと、2,500万円まで贈与税を非課税にすることができます。

この制度を使えるのは父母または祖父母が60歳以上で、なおかつ子どもまたは孫が20歳以上である必要があります。

 

暦年課税制度が毎年の贈与税を計算するのに対して、相続時精算非課税制度は贈与する側である父母または祖父母が亡くなるまでの間の計算になります。

2,500万円まで非課税にできると聞くと、こちらのほうが断然お得な感じがしますが、注意しなければならないことがあります。

 

注意

  • 相続時精算非課税制度は、1回この制度を使うともう暦年課税制度に戻すことはできません
  • 贈与する側が生存している間に非課税になった分は、贈与した人が亡くなった時に相続税として課税されます。

 

 

たとえば、1,000万円の価値がある親名義の実家を子どもの名義に変更し、1,000万円分の贈与税を非課税にするために相続時精算非課税制度を利用したとします。

また3年後に親から車の購入費用として100万円もらいました。

暦年課税制度ならこの100万円は控除の対象なので贈与税はかかりませんが、実家の名義変更の際にすでに相続時精算非課税制度を選択してしまったので、この100万円も非課税制度を利用した中に加算されてしまうのです。

 

つまりこの場合は、家の1,000万円と車の援助費用の100万円を合わせた合計1,100万円に対して、後々親が亡くなった時に相続税がかかってくるのです。

 

はるこ
つまり、その場しのぎにはなるけど、税金がかからなくなる訳じゃないってことね。

 

あつし
その通り。

これを知らないと後で慌てることになるから注意しないとね。

 

登録免許税

売買や贈与で子の名義に変更する場合に、家の権利があることを証明するために登記をします。

登録免許税は、この登記の手続きの際に課税される税金です。

そのため、どちらの方法で手に入れた場合にもかかってきます。

 

不動産取得税

不動産所得税は、その名の通り、不動産(家)を得た時に支払う税金です。

家を建てたりリフォームをしたりして家の価値が上がった時にも課税されます。

固定資産税が毎年支払うのに対して、不動産所得税は不動産を得たその時1回のみにかかる税金です。

 

親から購入した場合も、贈与された場合も、どちらにしても不動産を得ているのでこの不動産所得税がかかります。

 

実家は売買するのと贈与するの、どちらがお得!?

 

売買と贈与のどちらが税金が安くなるかは、家の価値などによるので一概には言えません。

家の状態に合わせてお得な方を選ぶ必要があります。

ここでは税金の仕組みとそれぞれの特徴を解説したいと思います。

 

売買
  • 親子間で実際にお金を動かさなければならない
  • 家の購入資金としてまとまったお金が必要
  • 名義変更する際の登録免許税が、土地に関しては贈与よりも安く済む
  • 極端に安い値段で売買をすると「みなし贈与」ととられて贈与税もかかってしまうので注意が必要
  • 3年以内に家を売ることで、その利益が3,000万円以内であれば購入と名義変更の手続きだけで済む

 

特に注意したいのが「みなし贈与」です。

親子間だからと言って、あまりにも相場に合わない値段での取引がされないように法律で決まっています。

目安として80%よりも低い場合にみなし贈与とされる可能性が高くなります。

 

そしてまだ実家が新しく資産価値が高い場合にも注意が必要です。

親子間での家の売買では、融資がとても厳しくローンを組むのが難しくなっています。

そのため、みなし贈与ととられない価格を自分で用意して支払わなければなりません。

 

贈与
  • 毎年110万円に収まる分だけ贈与することで手間はかかるが、贈与税がかからなくなる
  • 家の資産価値が110万円以内であれば、名義変更の手続きだけで済む
  • 資産価値が高い場合は相続時精算非課税制度を使うことで、税金の支払いを相続時まで遅らせることができる

 

贈与の場合は、110万円以内なら課税されないというのがポイントです。

そもそも家が古くて資産価値が110万円以内なら贈与税はかかりません。

 

資産価値が110万円を超える場合でも、家は権利上、分割して贈与することもできるので、110万円に収まる範囲で毎年少しずつ名義変更をすることもできます。

ただ、分割する場合には手続きをするための登録免許税や登記をするための手間が毎年かかってしまいます。

 

家の立地や資産価値にもよるので、迷った時には不動産屋さんやお近くの法務局、税理士とつながりのあるリフォーム屋さんなど、信頼できるところに相談に乗ってもらうのがおすすめです。

 

実家を手放してスッキリするための方法まとめ

 

1.実家は誰も住まなくなったならできるだけ早く手放す

家は住まなくなった途端に劣化していき、資産価値がどんどん下がっていきます。

キレイな思い出のまま実家を手放すことで、毎年の固定資産税も売った時の税金もかからなくなります。

 

2.実家を売りに出すなら、リフォームをして綺麗に!

前の持ち主が住んでいた時のままだと、そのまま住むことに抵抗を感じる人も多いです。

リフォームをして綺麗にしたほうが売れやすくなり、高い価格で売れるようになります。

 

3.税金の仕組みを知ることで、お金をかけずに名義変更する

実家を子どもの名義にするためには売買と贈与の2つの方法があります。

実家の資産価値や立地に合わせて方法を選択することで税金を抑えられます。

 

 

ご両親が健在のうちに実家を手放すことで、亡くなったあとに相続で揉める心配もなくなります。

子どもたちが相続で争うことなく、好きな土地で幸せに暮らすことが親にとっては1番の幸せです。

もし、今そのままにされている実家があるのなら早速、行動してみましょう!!

 

 

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

 

 

 

 

 

 

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