知らないと損する?!中古マンション購入時の注意点と築年数の限界とは

 

中古マンションが今、注目されているということをご存じでしょうか?

 

新築マンションと比較して

 

  • 価格が安い。
  • 物件が多い。
  • 立地条件がいい。

 

それだけではなく、リフォームすることで新築同様の住み心地を手に入れることができます。

 

そこで今回は、

価値ある中古マンションを購入するためのポイント

中古マンションのメリット・デメリット

マンションの築年数の限界とは?

このようなことについて調べましたので、中古マンションをお考えの読者様はぜひお読み下さい!

 

価値ある中古マンション購入のために気を付けるべき6つのこと

 

はるこ
中古マンションってメリットがいろいろあるのね。でも、古いがゆえのデメリットもあるみたいね。家にしてもマンションにしても購入するって難しそうだわ・・・

 

あつし
そうだよね。でもポイントをしっかり押さえれば中古マンションはとてもお得に購入できるんだよ!まずは中古マンション購入の流れについて説明しておくね

 


引用:お家のいろは

 

はるこ
いろいろやらなきゃいけないことがあるのね・・・

 

あつし
たしかにそうだよね。でも、リフォームする時もいろいろなことがあっただろう?

じゃあ、ここからは価値ある中古マンションを購入するために気を付けるべきことを説明するね。

 

価値あるマンションを購入するために気を付けるべき6つのこと
  1. 資金計画、考えていますか?
  2. お買い得なのは築20年以上!
  3. 物件の管理状態はどうか?
  4. 新耐震基準をクリアしているか?地盤が良いか?
  5. 住宅ローン控除を受けられる物件か?
  6. マンションの内見は重要です!

 

資金計画、考えていますか?

どういったところに住みたいか。中古マンションとはいえ、購入する時はそれが気になります。しかし、それと同じくらいに大切なことがあります。それが購入資金をどうするか、ということです。まずは資金計画を立てることから考えないといけません。

 

はるこ
そりゃ、何をするにも先立つものが必要ってわかるわよ。でも、資金計画ってどうすればいいの?

 

あつし
難しく考える必要はないんだけどね。キャッシュフロー表っていうのがあるから、それを使って、考えてみればいいんだ。これが見本だよ。

 


引用:日本FP協会

 

あつし
年間の家賃や管理費にあてられる部分が「住居関連費」になるんだ

 

はるこ
こうやって項目が書いてあるとよくわかるわね。それに、将来の計画なんて夢があるし♡

 

あつし
夢があるかはおいといて、もしローンを利用するとしたら、この「住居関連費」を12で割ればいいんだ。そうすれば、月に返済できる大体の金額がわかるよね。

 

はるこ
そうよね。じゃあ、計算してみるわね。

上の表だと住居関連費が年間で175万円なのね。それを12で割るから・・・

月にしたら約14万5千円っていうところね☆

 

あつし
単純計算だとそうなるよね。でも、実際は管理費や修繕積立金も考えないといけないんだ。だから、その分を差し引いて考えないといけないんだよ。

 

お買い得なのは築20年以上!

あつし
購入価格の面からは、中古マンションは築20年以上がお買い得だね。新築より安値で購入でき将来の資産価値も安定しやすいんだよ。

 

下記グラフを見ると分かる通り、中古マンションの平均㎡単価は築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20~25年程度で底値を迎えています。

 

立地や間取りといった条件が同じなら、なんと新築のおよそ半額まで下落するケースもあるそうです!

 

底値を迎えて価格が安定したマンションは、将来「売りに出そう」という場合も値崩れの心配が少なく「資産価値の安定」という点でもメリットがあります。

引用:東日本レインズ 2017年の中古マンションの築年帯別平均価格

 

はるこ
築20年以上がお買い得なのね。ところで中古マンションの価格っていくらが妥当なの?

 

あつし
そうそう。「適正価格」が分かりににくいのも中古マンションを購入するうえで悩ましい点なんだよね。そこで僕のおすすめは「住まいサーフィン」というマンション情報サイトを使って調べることだよ!

 

このサイトでは、物件の「適正価格=売る時も損しない購入価格」がわかるのでオススメです。しかも無料で使えます!

 

引用:住まいサーフィン公式HP

 

「築20年以上」の物件を狙って適正価格を知っておけば、不動産会社とも対等に話ができますので、賢く安く購入することができますよ。

 

あつし
とはいえ、物件価格の下落率は、築年数以外にも物件の立地や管理状況などでも変わるよ。次はその点を説明していくね。

 

管理状態はどうか?

あつし
マンションは「管理を買え」と言われるくらい、管理状態は重要なんだよ

 

外壁塗装や防水処理といった大規模修繕は、雨漏りを防ぎ、躯体を保護するなど、マンションを長持ちさせるために重要な工事です。

国交省のガイドラインでは、こうした大規模修繕を12年に一度行うこと、としています。

 

あつし
でも、ガイドラインは法的拘束力がないので、残念ながらすべてのマンションが計画的にメンテナンスを行っているわけではないのが現状なんだって。

 

はるこ
そうなの?大規模修繕を計画しているマンションかどうかって調べることはできないのかしら?

 

あつし
それはマンションの管理組合に確認できるよ。ガイドラインに沿って12年に一度、大規模修繕が実施されているか、また今後の修繕についてもきちんと計画されているか、この2つのポイントから修繕履歴と計画を確認すればOKだよ

 

ちなみにガイドラインでは、修繕計画は25年後まで作成することとしています。これは二度先の大規模修繕まで計画するということですね。

 

はるこ
ところで大規模修繕ってすごくお金がかかりそうよね。その分の費用ってちゃんと賄えるのかしら??

 

あつし
大規模修繕は、一回に付き一戸あたり100~120万円の費用がかかると言われているよ。

ということは、修繕積立金は100~120万円×総戸数相当の貯蓄が必要なので、それくらいの貯蓄があるかどうかもポイントだね。

ちなみに修繕資金は、住民が毎月納める修繕積立金によって賄われるんだ。

 

大規模修繕を終えたばかりの物件は、もちろん貯蓄は目減りしていると思いますので、次回への繰り越し分が残っているかをチェックしてくださいね。

 

新耐震基準をクリアしているか?地盤が良いか?

はるこ
築年数の経っているマンションって耐震性が心配だわ。我が家も震度5の地震で傾いてしまったし・・・最近は2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震、2018年の北海道地震と、大きな地震が全国的に相次いでいるので不安よね。

 

あつし
日本は地震大国。住まいも耐震性抜きでは語れないよね。耐震性について話すと、現行の耐震基準が定められたのは1981年6月。なので建築確認日が1981年6月以降のマンションは新耐震基準、以前のマンションは旧耐震基準によって建てられているんだよ。

 

2019年6月現在、築38年以上のマンションはどれも新耐震ということになりますね。

 

ちなみに、旧耐震基準は「震度5程度で倒壊しないこと」新耐震基準は「震度6~7で倒壊しないこと・震度5程度で建物の躯体にダメージを負わないこと」と定められています。

 

はるこ
旧耐震よりも新耐震の方がより厳しい基準をクリアしているという点で安心感があるわね。

 

あつし
そうだね。ただ旧耐震でも新築以上に堅牢な建築もあるし、立地によっては「緩い地盤の上に立つ新耐震より、堅い地盤の上に立つ旧耐震」ということもあるよ。

単純に旧耐震だからダメ・新耐震だから安心とは言えないよ。

 

はるこ
なるほど。新耐震である方が良いけど、それだけでなく立地条件も加味して判断した方がいいのね。でも立地ってどうやって調べればいいの?

 

あつし
立地条件については下記2つのツールがおすすめだよ。これで地盤等を確認することができるんだ。いずれも無料で簡単に立地条件を検索できるよ!

 

立地条件を調べるツール
  1. 地盤シミュレーター 朝日新聞 揺れやすい地盤
  2. ハザードマップ 国交省 ハザードマップポータルサイト

 

住宅ローン控除を受けられる物件か?

あつし
住宅ローン控除を受けられるかどうかもポイントだよ。実はすべての住宅購入者に適用されるわけではなく、一定の要件をクリアした物件でないと減税を受けられないんだ。

 

はるこ
住宅ローン控除って、マイホームを購入した時にローン残高に応じて所得税・住民税が控除されて払いすぎた税金が戻ってくる制度よね。その減税が受けられるかどうかって費用面で影響があるわね・・・。その条件はちゃんとチェックしておかないと。

 

住宅ローン減税の要件(マンションの場合)
  1. 専有面積50㎡以上(そのうち1/2以上を自分で居住するために用いること)
  2. 築25年以内であるか、もしくは耐震基準適合証明を受けていること

 

耐震基準適合証明とは、建築士が耐震診断を行って「新耐震基準並みの耐震性を有する物件である」と認められるということです。

 

あつし
もし住宅ローン減税を利用したいなら、築25年以内の物件を選ぶか、もしくは、すでに耐震診断済み・耐震基準適合証明書が発行されている物件を選ぶ必要があるね。

 

マンションの内見は重要です!

マンションを購入する時は、納得のいくまで見る必要があります。ここで手抜きをしてしまって失敗するパターンはとても多いのです。

 

では、内見する数はどれくらいと読者様は思われるでしょう。

多い人では20件以上の物件で内見をしています。そこまで内見に行けないという場合でも5件は内見することをおススメします。

また、実際に内見する時にはいろいろなチェックポイントがあります。それをリストにしてみたので、確認しながら内見してみてください。

 

内見の時にしっかり確認しておかないと、後で後悔してしまうことになるんですよ!

 


引用:イエシル

 

はるこ
いろいろチェックしないといけないところってあるのね・・・でも、たしかに快適な暮らしをしようと思ったら大切なことばかりだわ。

 

あつし
そうだね。あ、内見の時には必ずメジャーを持っていくようにしてね。

 

はるこ
どうしてなの? メジャーなんて何に使うの?

 

あつし
持っている家具がちゃんと入るか確かめないといけないよね。それに、いろいろな場所のサイズを測っておくことって大事なんだよ。内見の時ならいくら測っても大丈夫だから、とことん気が済むまでサイズを測っておくことをおススメするよ。

 

はるこ
そうなのね。じゃあ、他に気を付けておくことってないかしら?

 

あつし
家族で暮らす場合はやっぱり間取って重要だよね。あと、忘れがちなんだけどペットを飼っている場合は、飼育許可があるか確認するのを忘れないように。マンションを買ったけど、大事なペットを手放した、なんてことになったら大変だよね。

 

はるこ
それは重要よ。ちゃんと確認しておかないと

 

マンション購入と税金の関係

 

マンションを購入しようと思うとマンション本体の価格だけではなく事務手数料や収入印紙なども必要になってきます。

ところが、それだけでは終わらないのです。マンションを購入すると税金もついてきます。

 

最初に目にしたマンション価格から、実際に必要になる金額が上がるので大変だと思うかもしれませんが、お得な控除の手続きがあります。

この控除は条件がいろいろありますが、クリアするとかなりお得になります。数字が続きますが、頑張って読んでくださいね。

 

不動産取得税、忘れていませんか?

マンションは不動産に分類されます。そして、その不動産を取得すると不動産取得税という税金が発生します。これは引き渡しの半年~1年半後に納税通知書が送られてきます。

この税金の控除を受ける方法があるのです。それは、不動産を取得してから60日以内(通常)に各都道府県税事務所などで、不動産取得税減額申請手続きというものを行う必要があります。

 

はるこ
たしかに家を手に入れたのだし取得税がかかるのもわかるわ。でも、控除があるっていうのなら利用しなきゃ損よね。

ねえ、控除の申請をするのに条件ってあるの?

 

あつし
中古マンションの場合は3つの条件をクリアすればいいみたいだよ。ちょっと調べたから下にまとめるね。

 

不動産取得税控除の条件

  1. 床面積50~240m2以下であること
  2. 自分が住む住宅であること
  3. 「1982年1月1日以降に新築された住宅」もしくは「新耐震基準に適合していることが証明されているもの」もしくは「購入後に耐震改修工事を行い、一定の耐震基準に適合すると証明された住宅」

引用:お家のいろは

 

はるこ
やっぱり、ややこしい・・・

 

あつし
たしかにそうだよね。で、控除金額だけど、下の額の高い方が控除されるんだ。

 

  • 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその税額)
  • 土地1m2当たりの課税標準額÷2(平成30年3月31日までに取得の場合)×住宅の床面積の2倍(上限200m2まで)×3%

 

はるこ
ダメ・・・わからない・・・

 

あつし
そういうと思ったから、ちゃんと例を用意してるよ。

土地面積80㎡、住宅の床面積を70㎡、土地の課税標準額を2,000万円の条件で計算してみるね。そうすると、

(2,000万円÷80×1/2)×(70×2)×3%=52万5,000円

ってなるんだ。つまり、45,000円より高いのでこの額が控除対象となるんだよ。

 

はるこ
ずいぶん、控除してもらえるのね♡

これなら、少しくらいややこしくても頑張れそうだわ♡

 

住宅ローンで減税できるんです

はるこ
マンションを買うときって住宅ローンを組むでしょう?

なにかお得になるようなことってないの?

 

あつし
よく聞いてくれました! ポイントのところでも説明しているけれど、住宅ローン控除っていうのがあるんだ。

住宅ローンを利用して家を購入した場合、10年間という期間はあるけど、毎年末の住宅ローンの残高1%が所得税から控除されるんだ。

 

はるこ
10年とはいえお得よね。でも、そういうのって、手続きが大変なんじゃないの?

 

あつし
条件もあるし、簡単じゃないかもだけどローンの1%っていってもそこそこの金額だろう?

できるならやらないと勿体ないよね。手続きのやり方は下の流れをみてね。

マンションを購入した翌年の確定申告の時に必要書類を提出して申請するんだ。

 


引用:国土交通省 すまい給付金 住宅ローン減税の申請方法

 

はるこ
やり方はなんとなくわかったわ。ややこしそうだけど、お得になることはやらないといけないものね。

それはそうと、条件があるって言ってたわよね。どんな条件なの?

 

あつし
やっぱり、それって気になるよね。下にまとめておいたよ。
  1. 床面積が50㎡以上であること
  2. 借入金の償還期間が10年以上であること
  3. 1981年(昭和56年)6月以降にの新耐震基準を満たしていること
  4. 年収が3000万円以下であること(3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない)
  5. 増改築(リフォーム)等の場合、工事費が100万円以上であること

引用:お家のいろは

 

あつし
クリアできるなら所得税の減税ができてお得だよね。マンションを購入したら忘れずにチェックしてみてくださいね。

 

マンションのメリットとデメリット

 

ここまでマンションを購入する時の流れや注意点、また税金やお得な控除のことなど説明してきました。

では次に実際にマンションに住んだ時のメリットとデメリットを考えてみたいと思います。

これはマンション全般に当てはまると思うので、マンションと一戸建ての住宅との比較にしています。

 

マンションのメリット

マンションのメリット
  1. 比較的中心部や駅に近い立地で、通勤や買い物に便利
  2. オートロックや防犯カメラ完備、防犯セキュリティに優れている

 

あつし
一般的には、中心部で駅に近い立地にはマンションが、遠い立地には戸建住宅が建てられる、という傾向にあるよね。

 

はるこ
電車通勤や買い物など利便性を重視するならマンションに住むのが良さそうね。

 

あつし
あと、多くのマンションでは、オートロックや防犯カメラが完備されているため、防犯・セキュリティに優れているね。一方で戸建住宅は、戸締りする箇所がマンションよりも多いので、セキュリティに関してはやや弱いと言えるね。

 

マンションのデメリット

マンションのデメリット
  1. 騒がしく緑が少ない傾向がある
  2. リフォームは管理規約や躯体構造の範囲に制限される
  3. ローン以外にも毎月「管理費」と「修繕積立金」の費用負担がある

 

あつし
マンションは比較的駅や中心部に近い立地のため騒がしく緑が少ない傾向があり、子育てのしやすさや静かな環境を重視するなら戸建に住む人が多いんだって。

 

あつし
他に戸建は増築も改築も自由自在だけど、マンションの場合はリフォームは管理規約や躯体構造の範囲に制限され、リフォームの際は届出注意が必要なんだ。

 

例えば、共用部分(ベランダやバルコニー、窓やサッシ、玄関アなど)は共用設備となるため居住者が勝手にリフォームすることはできません。

 

このようにマンションにもデメリットはありますが、「住まいに何を求めるのか?」優先順位をつけて、譲れない点はしっかり調査すればクリアできるものも多いです。

 

マンションのリフォーム・リノベーションについて知りたい方はこちら

リノベーションとDIYは何がどう違う?違いを知って使い分けよう!

2019年2月28日

 

中古マンションの築年数の限界は?

 

はるこ
価値ある中古マンションを購入するためのポイントは分かったけど、すでに築20年以上経っているマンションにあと何年住み続けることができるのかしら??

 

あつし
母さん、なかなか鋭い質問だね。実は物理的なマンションの寿命は以外と長いんだけど、管理面での限界の方が問題なんだよ

 

コンクリートの寿命に見るマンションの限界は?

あつし
マンションの建築に使われる材料の大部分を占める「コンクリート」の寿命は、研究方法によって様々だけど、コンクリートだけで見れば中古マンションの寿命は「100年以上なんだって。

 

はるこ
結構長持ちするのね!

 

あつし
ただ実態として、固定資産台帳の滅失データを基にした平均寿命は「RC系住宅は68年」「RC系事務所は56年」であり、それ以上の築年数で残っている物件は少ないみたい。

 

はるこ
あら、実際は築年数50~60年の物件しか残っていないのね。

 

あつし
そうなんだよ。日本のマンションの歴史はまだ「50〜60年」なので、本当に100年耐えるのか、確定したことが言えないのが現状なんだ。

 

財務省や金融機関が見る中古マンションの限界

あつし
国によっても中古マンションの寿命が定められているんだ。財務省が「減価償却表」というもので定めている中古マンションの寿命は47年。これは確定申告や住宅ローンの審査基準に用いられる「減価償却」の期間だよ。金融機関もこれを使っているよ。

 

はるこ
コンクリート寿命と言われている「100年超」と比べると、半分以下の築年数なのね。かなり乖離があるわね。

 

あつし
そうなんだ。だけどこの先、築50年以上のマンションが増えてくるので、財務省や金融機関も基準を見直す可能性はあるかもしれないね

 

ちょっとここで減価償却のことについて説明したいと思います。

マンションのような不動産だと額が大きいですし、イメージが掴みにくいので、車を例にして説明します。

 


引用:会計ソフト

 

上の図のように、少しずつ価値は下がっていきます。その期間はそれぞれに定められていますが、マンションの場合はそれが47年間だというわけです。

減価償却はわかりにくいと思いますが、これで少しはイメージが掴めたのではないでしょうか。

 

管理状況から見る中古マンションの限界

はるこ
今のところマンションの寿命は財務省や金融機関の定めている47年と見ておけばよさそうかしら。

 

あつし
実はもうひとつ、築年数を語るうえで重要なポイントがあるんだ。母さんは「限界マンション」というのを知ってる?

 

はるこ
限界マンション??

 

あつし
修繕するお金がなかったり、管理する人がいないいわゆる「管理不全」の状況のマンションで、外壁がはがれ落ちたり貯水タンクが壊れても修繕できなくなって、どんどん「スラム化」して人が住めない状態になっているマンションの事なんだよ。

 

はるこ
なるほど・・・そうなるとマンションが管理不全に陥ってマンションの寿命が早く来てしまう、ということね。

 

あつし
その通り。実はこれ、今後拡大すると予想されている空き家問題の一つなんだ。築年数が何年であれ、こういった「管理不全」に陥っている中古マンションは「限界」を迎えるのが早いんだよ。

 

はるこ
築年数という数字で見る「限界」はもちろん重要だけど、実際の「管理状況」も自分の目でしっかり確認して、数字だけに惑わされないように注意しないといけないわね。

 

上でも説明していますが、コンクリートの寿命は100年と長いです。

ただし、日本のマンションが古いものでも築60年程度ということから、そこまでの寿命が本当にあるのかは確かではありません。

 

そして、確定申告や住宅ローンで必要になる減価償却資産としての耐用年数は47年間です。

この考え方は築年数の古いマンションの資産価値を低下させる要因の一つとなっています。

 

限界マンションといわれるものが発生しているのもこれが原因と考えられます。ですので、この基準は見直される可能性が高いです。

これらのことから「限界」については築年数ばかりに目を向けずに、管理状況で判断することをおススメします。

 

中古マンションを購入する時の注意点
  • きちんと修繕されているか
  • 外壁が剥がれたままになっていないか
  • 貯水タンクが壊れた状態で放置されていないか

 

こういった細かな部分を自分の目で確認するようにしてください。

そうすることで、「建て替え時期」が来る築30年以上のマンションでも安心して購入することができるのです。

 

中古マンション購入の注意点と築年数のまとめ

 

はるこ
あっくんのおかげで中古マンションのことがだいぶ分かってきたわ。

 

あつし
それは良かった!

中古マンションは立地の割に購入価格が安いというのがとても魅力的だよね。ただ、上で書いたポイントを調べたうえで、最後は自分の目で管理状況をしっかり確認して購入を検討することが大切だね。

 

はるこ
そうね。我が家は自宅の戸建リフォームだったのでここまで調査する必要はなかったけど、もし中古マンションを購入することになったら色々と調べる必要があるのよね。理解は深まったけど、実際に買うとなると結構大変そうだわ。

 

あつし
確かに、ちゃんと調べて価値ある中古マンションを購入するのは大仕事だよね。でも努力した分、自分の求める物件に運命的に出会えた時の感動や喜びはひとしおだと思うよ。

 

中古マンションには新築マンションにはないメリットや魅力がたくさんあります。

 

購入するときに築年数に気を付けていれば、すぐリフォームということにもなりません。

いっそのことそれを逆手にとって、自分の理想の住まいになるようにリフォーム・リノベーションをすることも可能です。

 

ただし、管理がいきとどいていないマンションは「限界マンション」とよばれる状態になっています。

中古マンションを購入する時は、必ず自分の目で何度も内見をするということを忘れないようにしてください。

 

最後までお読みいただきありがとうございました!

 

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