中古マンションが今、注目されているということをご存じでしょうか？
新築マンションと比較して
- 価格が安い。
- 物件が多い。
- 立地条件がいい。
それだけではなく、リフォームすることで新築同様の住み心地を手に入れることができます。
そこで今回は、
「価値ある中古マンションを購入するためのポイント」
「中古マンションのメリット・デメリット」
「マンションの築年数の限界とは？」
このようなことについて調べましたので、中古マンションをお考えの読者様はぜひお読み下さい！
■目次
価値ある中古マンション購入のために気を付けるべき6つのこと
引用：お家のいろは
じゃあ、ここからは価値ある中古マンションを購入するために気を付けるべきことを説明するね。
- 資金計画、考えていますか？
- お買い得なのは築20年以上！
- 物件の管理状態はどうか？
- 新耐震基準をクリアしているか？地盤が良いか？
- 住宅ローン控除を受けられる物件か？
- マンションの内見は重要です！
資金計画、考えていますか？
どういったところに住みたいか。中古マンションとはいえ、購入する時はそれが気になります。しかし、それと同じくらいに大切なことがあります。それが購入資金をどうするか、ということです。まずは資金計画を立てることから考えないといけません。
引用：日本FP協会
上の表だと住居関連費が年間で175万円なのね。それを12で割るから・・・
月にしたら約14万5千円っていうところね☆
お買い得なのは築20年以上！
下記グラフを見ると分かる通り、中古マンションの平均㎡単価は築年数が古くなるにしたがって安くなり、築20～25年程度で底値を迎えています。
立地や間取りといった条件が同じなら、なんと新築のおよそ半額まで下落するケースもあるそうです！
底値を迎えて価格が安定したマンションは、将来「売りに出そう」という場合も値崩れの心配が少なく「資産価値の安定」という点でもメリットがあります。
引用：東日本レインズ 2017年の中古マンションの築年帯別平均価格
このサイトでは、物件の「適正価格＝売る時も損しない購入価格」がわかるのでオススメです。しかも無料で使えます！
引用：住まいサーフィン公式HP
「築20年以上」の物件を狙って適正価格を知っておけば、不動産会社とも対等に話ができますので、賢く安く購入することができますよ。
管理状態はどうか？
外壁塗装や防水処理といった大規模修繕は、雨漏りを防ぎ、躯体を保護するなど、マンションを長持ちさせるために重要な工事です。
国交省のガイドラインでは、こうした大規模修繕を12年に一度行うこと、としています。
ちなみにガイドラインでは、修繕計画は25年後まで作成することとしています。これは二度先の大規模修繕まで計画するということですね。
ということは、修繕積立金は100～120万円×総戸数相当の貯蓄が必要なので、それくらいの貯蓄があるかどうかもポイントだね。
ちなみに修繕資金は、住民が毎月納める修繕積立金によって賄われるんだ。
大規模修繕を終えたばかりの物件は、もちろん貯蓄は目減りしていると思いますので、次回への繰り越し分が残っているかをチェックしてくださいね。
新耐震基準をクリアしているか？地盤が良いか？
2019年６月現在、築38年以上のマンションはどれも新耐震ということになりますね。
ちなみに、旧耐震基準は「震度5程度で倒壊しないこと」、新耐震基準は「震度6～7で倒壊しないこと・震度5程度で建物の躯体にダメージを負わないこと」と定められています。
単純に旧耐震だからダメ・新耐震だから安心とは言えないよ。
- 地盤シミュレーター 朝日新聞 揺れやすい地盤
- ハザードマップ 国交省 ハザードマップポータルサイト
住宅ローン控除を受けられる物件か？
- 専有面積50㎡以上（そのうち1/2以上を自分で居住するために用いること）
- 築25年以内であるか、もしくは耐震基準適合証明を受けていること
耐震基準適合証明とは、建築士が耐震診断を行って「新耐震基準並みの耐震性を有する物件である」と認められるということです。
マンションの内見は重要です！
マンションを購入する時は、納得のいくまで見る必要があります。ここで手抜きをしてしまって失敗するパターンはとても多いのです。
では、内見する数はどれくらいと読者様は思われるでしょう。
多い人では20件以上の物件で内見をしています。そこまで内見に行けないという場合でも5件は内見することをおススメします。
また、実際に内見する時にはいろいろなチェックポイントがあります。それをリストにしてみたので、確認しながら内見してみてください。
内見の時にしっかり確認しておかないと、後で後悔してしまうことになるんですよ！
引用：イエシル
マンション購入と税金の関係
マンションを購入しようと思うとマンション本体の価格だけではなく事務手数料や収入印紙なども必要になってきます。
ところが、それだけでは終わらないのです。マンションを購入すると税金もついてきます。
最初に目にしたマンション価格から、実際に必要になる金額が上がるので大変だと思うかもしれませんが、お得な控除の手続きがあります。
この控除は条件がいろいろありますが、クリアするとかなりお得になります。数字が続きますが、頑張って読んでくださいね。
不動産取得税、忘れていませんか？
マンションは不動産に分類されます。そして、その不動産を取得すると不動産取得税という税金が発生します。これは引き渡しの半年～1年半後に納税通知書が送られてきます。
この税金の控除を受ける方法があるのです。それは、不動産を取得してから60日以内（通常）に各都道府県税事務所などで、不動産取得税減額申請手続きというものを行う必要があります。
ねえ、控除の申請をするのに条件ってあるの？
不動産取得税控除の条件
- 床面積50～240m2以下であること
- 自分が住む住宅であること
- 「1982年1月1日以降に新築された住宅」もしくは「新耐震基準に適合していることが証明されているもの」もしくは「購入後に耐震改修工事を行い、一定の耐震基準に適合すると証明された住宅」
引用：お家のいろは
- 45,000円（税額が45,000円未満である場合はその税額）
- 土地1m2当たりの課税標準額÷2（平成30年3月31日までに取得の場合）×住宅の床面積の2倍（上限200m2まで）×3%
土地面積80㎡、住宅の床面積を70㎡、土地の課税標準額を2,000万円の条件で計算してみるね。そうすると、
(2,000万円÷80×1/2)×(70×2)×3％＝52万5,000円
ってなるんだ。つまり、45,000円より高いのでこの額が控除対象となるんだよ。
これなら、少しくらいややこしくても頑張れそうだわ♡
住宅ローンで減税できるんです
なにかお得になるようなことってないの？
住宅ローンを利用して家を購入した場合、10年間という期間はあるけど、毎年末の住宅ローンの残高1％が所得税から控除されるんだ。
できるならやらないと勿体ないよね。手続きのやり方は下の流れをみてね。
マンションを購入した翌年の確定申告の時に必要書類を提出して申請するんだ。
それはそうと、条件があるって言ってたわよね。どんな条件なの？
- 床面積が50㎡以上であること
- 借入金の償還期間が10年以上であること
- 1981年（昭和56年）6月以降にの新耐震基準を満たしていること
- 年収が3000万円以下であること（3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない）
- 増改築（リフォーム）等の場合、工事費が100万円以上であること
引用：お家のいろは
マンションのメリットとデメリット
ここまでマンションを購入する時の流れや注意点、また税金やお得な控除のことなど説明してきました。
では次に実際にマンションに住んだ時のメリットとデメリットを考えてみたいと思います。
これはマンション全般に当てはまると思うので、マンションと一戸建ての住宅との比較にしています。
マンションのメリット
- 比較的中心部や駅に近い立地で、通勤や買い物に便利
- オートロックや防犯カメラ完備、防犯セキュリティに優れている
マンションのデメリット
- 騒がしく緑が少ない傾向がある
- リフォームは管理規約や躯体構造の範囲に制限される
- ローン以外にも毎月「管理費」と「修繕積立金」の費用負担がある
例えば、共用部分（ベランダやバルコニー、窓やサッシ、玄関アなど）は共用設備となるため居住者が勝手にリフォームすることはできません。
このようにマンションにもデメリットはありますが、「住まいに何を求めるのか？」優先順位をつけて、譲れない点はしっかり調査すればクリアできるものも多いです。
マンションのリフォーム・リノベーションについて知りたい方はこちら
中古マンションの築年数の限界は？
コンクリートの寿命に見るマンションの限界は？
財務省や金融機関が見る中古マンションの限界
ちょっとここで減価償却のことについて説明したいと思います。
マンションのような不動産だと額が大きいですし、イメージが掴みにくいので、車を例にして説明します。
引用：会計ソフト
上の図のように、少しずつ価値は下がっていきます。その期間はそれぞれに定められていますが、マンションの場合はそれが47年間だというわけです。
減価償却はわかりにくいと思いますが、これで少しはイメージが掴めたのではないでしょうか。
管理状況から見る中古マンションの限界
上でも説明していますが、コンクリートの寿命は100年と長いです。
ただし、日本のマンションが古いものでも築60年程度ということから、そこまでの寿命が本当にあるのかは確かではありません。
そして、確定申告や住宅ローンで必要になる減価償却資産としての耐用年数は47年間です。
この考え方は築年数の古いマンションの資産価値を低下させる要因の一つとなっています。
限界マンションといわれるものが発生しているのもこれが原因と考えられます。ですので、この基準は見直される可能性が高いです。
これらのことから「限界」については築年数ばかりに目を向けずに、管理状況で判断することをおススメします。
- きちんと修繕されているか
- 外壁が剥がれたままになっていないか
- 貯水タンクが壊れた状態で放置されていないか
こういった細かな部分を自分の目で確認するようにしてください。
そうすることで、「建て替え時期」が来る築30年以上のマンションでも安心して購入することができるのです。
中古マンション購入の注意点と築年数のまとめ
中古マンションは立地の割に購入価格が安いというのがとても魅力的だよね。ただ、上で書いたポイントを調べたうえで、最後は自分の目で管理状況をしっかり確認して購入を検討することが大切だね。
中古マンションには新築マンションにはないメリットや魅力がたくさんあります。
購入するときに築年数に気を付けていれば、すぐリフォームということにもなりません。
いっそのことそれを逆手にとって、自分の理想の住まいになるようにリフォーム・リノベーションをすることも可能です。
ただし、管理がいきとどいていないマンションは「限界マンション」とよばれる状態になっています。
中古マンションを購入する時は、必ず自分の目で何度も内見をするということを忘れないようにしてください。
最後までお読みいただきありがとうございました！
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