スケルトンリフォームのデメリット!後悔しないためのポイントは?

 

最近増えてきている中古物件のリノベーション。

 

条件に合う物件も見つかり、スケルトンリフォームで理想の住まいへ一新。これから始まる新しい生活を想像するとワクワクしますね♪

 

でも、ちょっと待ってください!!

 

今やろうとしているスケルトンリフォーム、そのデメリットをちゃんと理解していますか?

 

 

今回は、リノベーションの中でも特に大掛かりとなるスケルトンリフォームに注目してみました。

 

また、そのデメリットから後悔しないためにはどうすれば良いのかを考えてみました。

 

 

リノベーションは完成図がはっきりとしないものに契約しお金を払いますので、不安が大きいですよね。

 

ちゃんとイメージができていないと、後から「しまった!」「こうすれば良かった…。」などと後悔することもよくあります。

 

取りかかる前にデメリットをきちんと理解しておくことは非常に重要なことだと思います。

 

 

近年確立しつつある、中古物件をリフォームし理想のカタチにして住むという選択肢。

 

  • 希望条件にあった物件を見つけた方
  • 親族の家を譲り受けるコトになった方
  • 理想の住まいを安く手に入れたい方

 

スケルトンリフォームをよく知らないという読者様や、「スケルトンリフォームがいいのか?建替えがいいのか?」と悩める読者様のヒントになればと思っています。

 

よりよいスケルトンリフォームを行なうために、僕と一緒に勉強していきましょう♪

 

そもそもスケルトンリフォームって何?

 

あつし
スケルトンってどういう意味だと思う?

 

はるこ
ん~ん、透け透け?みたいな…?

 

まずは、スケルトンリフォームを正しく理解するところから初めましょう!

 

こちらの写真をご覧下さい。左は戸建て、右はマンションのスケルトンリフォーム途中の写真です。

 

引用:RoomClip 左

 

スケルトンとは、「骨格」や「骨組み」を表す言葉で、建築分野では「建物の構造躯体」を意味します

 

はるこ
ほら~、やっぱりスケスケだわ。でも、ちゃんとした骨格という意味があるのね。

ところで構造躯体ってなにかしら?

 

あつし
構造躯体は、家の強度を支える大切な箇所のことを言うよ!

 

構造躯体にあたるもの
・土台
・柱
・梁
・壁
・床
・筋交い
・地震その他の振動や衝撃を支えるもの

など

 

スケルトンリフォームとは、設備の入れ替えや部分的修繕といったリフォームではなく、いったん骨組だけを残して解体し、家全体をまるごとリフォームする方法です。

 

フローリングやクロス、断熱材などをすべて取り外し、ゼロに近い状態にします。だから、間取りもデザインも自由に変更することが可能になるんですね。

 

あつし
想像できたかな?先ほどの画像にも、土台や柱、筋交いなんかが残っていたよね。

一度、骨組だけ、つまりスケルトンの状態にすることから、スケルトンリフォームと呼ばれているんだね!

 

 
 
 
 
 
View this post on Instagram
 
 
 
 
 
 
 
 
 

こんばんは! 前回のスケルトンリフォーム現場の写真を載せたらいいねをたくさん頂けたので、また別の現在進行形のスケルトンリフォーム現場②を載せたいと思います! ビフォーアフター(工事中)です! . . 元々のお家→スケルトン→リフォーム中の写真の順です . . ここからどう変わっていくのでしょう?? 続報をのせますね! . . #イーエス不動産 #注文中古住宅 #中古住宅 #中古住宅リフォーム #リフォーム #中古住宅リノベーション #リノベーション #マイホーム計画 #夢のマイホームをお手伝いさせてください! #空き家活用 #中古住宅再生 #インテリア #おしゃれな家 #カッコいい家 #家づくり #家 #川越の不動産屋 #上尾の不動産屋 #スケルトンリフォーム

イーエス不動産さん(@es.hudousan)がシェアした投稿 –

引用:instagram

 

はるこ
リフォーム前と途中の写真を見比べると新築を巻き戻してるみたいで面白いわね。

スケルトンリフォームは家の中も外もぜーんぶ直しちゃうのね。

 

あつし
スケルトンフォームにもいくつか種類があるんだ。紹介するね!

 

スケルトンリフォームの種類

スケルトンリフォームには大きく分けて3つ種類があります。

 

  1. 内部および外部スケルトン
  2. 内部のみスケルトン
  3. 外部のみスケルトン

 

ひとつづつ画像とともに紹介していきましょう。

 

1.内部および外部スケルトン

外壁が古くなっていたり、躯体が腐ってしまっている場合には、家全体をスケルトン状態にするこの方法が有効です。

 

大幅な間取りの変更が可能になり、断熱や耐震工事もでき、新築とほとんど変わらない状態にまで生まれ変わらせることができます。

 

 
 
 
 
 
View this post on Instagram
 
 
 
 
 
 
 
 
 

台風や雨で作業がなかなか 進まず… 当初は予定していなかったけど 昔からの家は湿気が凄いらしく コンクリートを流す事に… (追加料金) ようやく床らしき物ができてきて そろそろ屋根もつくそうです 防災瓦です! 新居で使おうと思っていた タンバリンタイル、入荷まで 2.3ヶ月かかるということで 勢いでお皿も買っちゃおう #平屋 #リフォーム #フルリフォーム #スケルトンリフォーム #家づくり #マイホーム記録 #ミナペルホネン #タンバリンタイル #防災瓦 #イーグルエクサ #銀富士

miiiさん(@ymtm0915)がシェアした投稿 –

引用:instagram

 

2.内部のみスケルトン

内部スケルトンリフォームは、室内の天井や壁、床を解体して骨格の状態にしますが外壁は解体しません

 

基礎の補強や断熱性能を高めることができ、大幅な間取り変更も可能です。

 

マンションの場合は、専有部分しかリフォームできない決まりがあるので、この方法を行います。

 

 
 
 
 
 
View this post on Instagram
 
 
 
 
 
 
 
 
 

. 着工27日目 . 設計士さん、現場監督さんとの現場立合い . 1階部分の解体がほぼ完了して 床、階段、断熱材も撤去され構造材があらわに あっとゆうま! . 玄関位置を移動、窓もすべて入れ替えるので サッシ周りにカッターを入れてるところでした . 柱と梁の位置を確認して それぞれの部屋の位置、広さ感を再確認。 . 来週からいよいよ木工事です . #マイホーム #マイホーム記録 #マイホーム計画 #家づくり #リノベーション #renovation #スケルトンリノベーション #リノべ #リノベーション中 #リフォーム #スケルトンリフォーム #一戸建て #リノベーションハウス #解体工事

@ re_myhomeがシェアした投稿 –

引用:instagram

 

あつし
外壁に大きな傷みがない場合は、内部のみのスケルトンの方が費用も安く済むので人気の方法だよ。

 

3.外部のみスケルトン

外壁の傷みが激しい場合や室内の間取り変更はしないが、外断熱にしたい場合などで採用される方法です。

 

 
 
 
 
 
View this post on Instagram
 
 
 
 
 
 
 
 
 

おはようございます〜☀︎ なんだか先週の気温の変化に対応出来ず 我が家みんなして 鼻水ダラダーラ… 咳がコツコーツ… 喉がガラガーラ… なのに扇風機をつけたがる子供達。 肌寒いからやめておくれ〜‼︎ ✳︎ ✳︎ こちらのお写真。 現在、外壁リフォーム中。 途中経過でパチリ‼︎ 施工前の写真は過去picで見てね◎ ✳︎ よーし‼︎ 今週も頑張りましょ〜☀︎ ✳︎ ✳︎ #島根 #益田 #益田市 #浜田 #工務店 #陽吉建設 #ヒヨシケンセツ #hiyoshikensetsu #注文住宅 #FPの家 #高気密高断熱 #新築 #リフォーム #リノベーション #工事 #外壁リフォーム #外壁工事 #日々 #暮らし #デザイン #オシャレ #間取り #古民家再生 #古民家鑑定士

益田市の工務店 陽吉建設(ヒヨシケンセツ)さん(@hiyoshi.ken)がシェアした投稿 –

引用:instagram

 

 

あつし
これはあまり見られないレアな方法みたいだよ。家の状態によってどの方法にするかを選ぶんだね!

 

はるこ
そうね!どれも結構大掛かりな工事で、費用がたくさんかかりそううね…。

 

あつし
そうなんだ。スケルトンリフォームはリノベーションの一つだけど、その中でも大掛かりなものだから費用が高額になるのがデメリットなんだ。

それじゃ~気になるスケルトンリフォーム費用なんかも一緒にデメリットをみていこう。

 

リフォームとリノベーションという言葉には明確な違いがあります。気になる方はこちらをご覧下さい。

リノベーションとDIYは何がどう違う?違いを知って使い分けよう!

2019年2月28日

要必見!!リフォーム・リノベーション費用の相場目安【一戸建て編】

2019年1月7日

 

スケルトンリフォームのデメリット

 

スケルトンリフォームなら、既存住宅の間取りを気にせず自由自在。

 

リノベーションならやっぱりスケルトンで決まり!と思われた読者様、そのデメリットを考えたことはありますか?

 

スケルトンリフォームのデメリット
  • 費用が高額である
  • 工事期間が長くなる
  • 騒音が予想以上に大きい
  • 補強工事が必要になる場合がある
  • 予算をオーバーしがちである
  • 増築する場合は申請が必要
  • スケルトンリフォームに向かない物件がある
  • 施工会社の技術力が必要

 

これらの問題を軽視していると大打撃となる場合もありますので、詳しく見ていきましょう。

 

費用が高額

まず、一番重要になるのが費用の問題ではないでしょうか。そこで、スケルトンリフォームの費用相場を調べてみました。

 

スケルトンリフォームの費用の相場
  • 戸建て  :700~2,500万円
  • マンション:300~1,300万円

 

はるこ
戸建ての費用にかなり幅があるわね・・・?

 

あつし
そうなんだ。もともとの住宅の規模の差やリフォームの種類によって費用は変ってくるよ。

 

引用:リフォームガイド

 

あつし
でも、実はそれだけじゃ無いんだ。スケルトンリフォームの費用は元々の住宅の程度の差も大きく関係していて、それがとっても重要なんだ。

 

スケルトンリフォームは、一般的には建替えよりも2~3割程度費用を抑えられると言われています。

 

しかし、これは基礎や躯体などをいじる必要なく、全てが予定通り計画通りに工事が進んだ場合です。

 

解体してみて基礎や躯体に不具合がある場合はその部分を改修するための追加工事が必要になり、その分の費用も増えることになります。

 

また、スケルトンリフォームでは住みながらのリフォームはできません。そのことから、次のような費用も必要となってきます。

 

  • リフォーム中の仮住まい費用
  • 家具などを預けておくためのトランクルーム費用
  • 工事車両の駐車場代などの諸費用

 

中古物件を購入する場合は、これらの費用とは別にその購入費も必要となります。

 

また、元の住宅にあったドアや階段などを再利用するつもりだったけれど、新しく出来てきた内装イメージと雰囲気が合わず、それらを新調したくなるということもよく起こるそうです。

 

これらのことを考えると、スケルトンリフォームは通常のリフォームに比べ、費用がかなり高額になることが想像できるかと思います。

 

 

工事期間や騒音の問題

スケルトンリフォームは普通のリフォームや建替えに比べ工事期間が長くなります。

 

スケルトンリフォームの工事期間
  • 戸建て  ・・・ 3ヶ月
  • マンション・・・ 2ヶ月

 

この中にはプランニングの期間は含まれていません

 

スケルトンリフォームを考える場合は、戸建てなら6ヶ月前マンションなら4ヶ月前にはリフォーム会社を決定し動き出す必要があります。

 

さて、スケルトンリフォームは工事が開始されてもまだまだ気を抜いてはいけません。

 

スケルトンリフォームの解体作業は建物の構造躯対を傷つけないよう手作業で行います。当然、重機で一気に壊してしまう建替えよりも工期は長くかかりますし、人件費も高くなってしまいます。

 

またマンションでは、構造壁以外にもコンクリートでつくられた壁があることがあります。これを解体するための斫り(はつり)工事は特殊な機械を使って作業を行ないます。

 

その騒音はかなり大きいので、施工業者がどんなに気を付けていたとしても、苦情が出てしまうということがあるようです。

 

そうなれば無理には工事を進められず、時間を決めて短時間で作業を行うことになり、さらに工期がかかる事になります。

 

補強工事が必要になるケース

スケルトンリフォームに多いのが、地盤の問題が発覚するというケースです。

 

そもそも、建物が建っている地盤が軟弱だったり、近くに高層マンションが建てられたことで地盤に影響が出ていたり、地震による液状化などで家が傾いているということは結構あるそうです。

 

はるこ
家の傾き・・・ 怖いわ・・・。

 

あつし
母さん大変だったもんね。あのときは、ほんとに心配したよ。

 

軟弱な地盤の上に立つ建物には「鋼管杭工法」という地盤改良工事が一番有効とされています。

 

引用:ハウスメーカー選び方.com

 

図のように「表層改良」や「柱状改良」が地盤自体を改良し固めるのに対し、「鋼管杭工法」は深い位置にある支持地盤に杭をさして基礎を支えます。

 

この工事には70万~90万円程度の費用が必要になります。

 

また、築年数や事前調査などから構造躯体の経年劣化を予あらかじめ想していても、実際に解体してみると・・・

  • 柱や土台に激しい腐食
  • 配管はボロボロ
  • シロアリの被害

など表面からは分からなかったダメージが見つかることもあります。

 

内部及び外部スケルトンのところで紹介したInstagramの方も追加工事が必要になったと書かれていましたね。

 

台風や雨で作業がなかなか進まず…
当初は予定していなかったけど昔からの家は湿気が凄いらしく
コンクリートを流す事に… (追加料金)

引用:Instagram

 

他にも、最初のプランニングが甘かったために追加工事が必要になることもあるそうです。

 

そのような予定外の追加工事の発生の問題点は工事費が増えるだけではありません。

 

騒音の例もそうですが工期が長くなることで、仮住まいや費用やトランクルーム費用などの諸費用も余分にかかってくるということに注意が必要です。

 

建築申請が必要になるケース

部屋を増やしたり、バルコニーを拡張するなどの増築をする場合、建築確認申請を行わなければなりません。

 

建築確認申請は30㎡以下で5,000円、30~100㎡で9,000円、ホームエレベーターが設置されればプラス9,000円など、内容によってに必要な申請料が変わってきます。

 

申請した結果、機能面や耐久面で建物の価値が高まるとなれば固定資産税が増額します。

 

あつし
ちなみに、耐震補強リフォームは建築確認申請が必要だけど、建物を維持するために必要な補修とみなされるので、固定資産税は上がらないんだよ!

 

補足
固定資産税は、基本的には国土交通省が定める土地や建物の時価に対する70%とされていて、3年ごとに見直しが行われます。一般的には、建物に関しては経年劣化があるので、見直し時に評価額が下がっていく傾向があります。

 

あつし
基本申請が必要な場合の手続きはリフォーム業者に確認すると教えてくれるよ。

でも、業者によっては確認したにも関わず、申請されなかったというケースもあるそうだから、業者選びは重要だね。

 

こんな声を見つけました。

 

築20年の戸建住宅を二世帯住宅にするために、3階ルーフバルコニー部分を増築し、約15帖の部屋にするリフォーム工事を契約しました。リフォーム業者には事前に建築確認申請の必要性を確認し、申請は不要との回答を得て、増築工事を着工しました。ところが、建築確認申請を行っていないことに関して行政から指導があり、契約どおりに増築できないことが判明しました。このため、リフォーム業者に契約解除と原状回復を求めたところ、下請業者への人件費と材料費を要求されました。当方が負担することには納得できません。今後どのようにリフォーム業者と交渉したらよいでしょうか。

引用:住宅リフォーム・紛争処理センター

 

はるこ
まぁーこれはひどいわね・・・。ちゃんとした業者さんを見つけないといけないわね。

 

リフォームが制限されるケース

そもそもスケルトンリフォームには向かない物件があります。

 

構造によるスケルトンリフォームの向き不向き
物件の種類 ×
戸建て 木造在来工法 2×4工法
(ツーバイフォー)
マンション ラーメン構造 壁式構造

 

スケルトンリフォームを前提に物件を探す場合、2×4工法や壁式構造の建物は完全スケルトンにはできません。間取りの変更などが制限されることがありますのでご注意ください。

 

はるこ
ラ、ラーメン…?

 

あつし
母さん今、おいしそうなものを想像してるよね(苦笑)。

ラーメンはドイツ語で「骨組み」や「枠」という意味があるよ。あれこれ説明するより画像で見た方がわかりやすいから、これを見てよ。

 

【戸建ての場合】

引用:

 

ハウスメーカーに多い2×4住宅(ツーバイフォー住宅)は、耐震性、耐火性が高く、高断熱、高気密というように大きなメリットがあります。

 

しかしスケルトンリフォームを考えると、建物を面で支える構造上動かせない壁が多く存在し、間取りが制限されてしまいます。

 

【マンションの場合】

引用:マンションリフォーム相談室

 

マンションも同じで、面で支える構造である壁式構造のものは解体できない部分が多いので、思い描くスケルトンリフォームが実現出来ないということがあります。

 

マンションはラーメン構造の方が多い傾向にはありますが、壁式構造のマンションも存在しますので、スケルトンリフォームを考える場合は必ず構造の確認するようにしてください。

 

また、マンションは専有部分しか個人でのリフォームはできませんので、共有部分である「玄関ドア」「サッシ」「バルコニー」には手を加えることはできません。

 

排水管やガス管を通すための「パイプスペース」も移動させることはできませんし、換気のためのダクトにも制約があることも覚えておいてください。

 

規約でリフォームを制限しているマンションもありますので、必ず管理規約を確認するようにしてください。

 

施工業者の技術力が必要

スケルトンリフォームは、建替えや新築よりも知識や技術力が必要であり難しいといわれています。

 

基礎や構造の傷み具合を判断し、どのような補強工事が必要か、どの部分が残せるのかなどの判断を的確にしなければなりません。

 

業者選びは慎重になる必要があり、その選択が非常に重要になります。

 

安さよりも、経験の豊富さや実績を重視し、技術力、アイデア力に優れた質のいい業者を選ぶことが大切です。

 

あつし
デメリットが予想以上に多かったかもしれないね。

デメリットばかり考えてると進めないけど、見過ごしてしまうと後でかなりのダメージを受けることもあるから注意が必要だよ。

ただ、考えすぎて失敗ということもあるみたいなんだ。次はこのデメリットとどう向き合えばよいのかを考えてみようか。

スケルトンリフォームのデメリットにどう向き合うか

 

ここからは紹介したデメリットをどう考えればよいのか、そのポイントを考えました。

 

デメリットから見える課題
  1. 費用の問題
  2. 騒音の問題
  3. 業者選びはどうすればいい?

 

費用の問題

お話ししたように、スケルトンリフォームは、新築や建て替えと比べても費用が大幅に安くなるというわけではありません。

 

予想以上のダメージが元の物件にあった場合や、骨組みを残しそれを保護しながらの工事は、条件により建替えより高額になるケースも考えられます。

 

必要と分かった基礎や地盤の補修工事をしないわけにもいきません。

 

そんな時は予算を明確化し、プロに相談して予算内での希望に近づけるためのアドバイスをもらいましょう。

 

また、依頼前はスケルトンリフォームを考えていたが、相談した結果スケルトンにまでしなくても希望が叶った!という場合もあるそうです。

 

はるこ
そうなれば、費用が大幅に安くなるわ、理想の住まいはできるわで、これ以上に嬉しいことはないわね。

 

それでも費用が心配という場合は、「定額リノベーション」を選ぶというのも一つの選択肢です。

 

定期リノベーションは「面積×単価」で費用計算する会社が多く、あらかじめ明確に費用が分かります。

 

資金計画が立てやすいですし、追加工事が必要な場合でも費用が増加する心配がありません。

 

定額リノベーションの代表的なものに、住友不動産の「新築そっくりさん」や、ミサワリフォームの「Marm(マルム)」などがあります。

 

ただ、せっかくのスケルトンリフォームなのに、工事内容は業者の用意した仕様から選択するので、自由度が低くなるというデメリットがあります。

 

しかし、提案力やデザイン力のある業者を選択することで、自分の想像以上の提案を受けることできるとも考えられます。

 

依頼しようと考える業者が、どのような物件を手掛けてきたのかを知ることは非常に重要です。

 

築年数が40年以上で耐震補強や地盤の改良なども考えたり、その家に思い入れがない場合は、建て替えを考えるほうがいい場合もあります。

 

騒音問題

これから先、その場所に長い間住むことになるので、ご近所付き合いは大切です。工事前にきちんと挨拶をしておきましょう。

 

すでに住んでいた家のリノベーションの場合、周りも顔見知りでありご近所付き合いも良好だから大丈夫、そう考える方もいるかもしれません。

 

しかし、工事にともなう騒音や建築材のにおい、ホコリなどは不快な思いをさせてしまいます。

 

どんなにご近所づきあいが良好でも、挨拶は忘れずに行いましょう

 

もちろん、工事前には各担当者からもご近所への挨拶は行いますが、その前に家主から一言伝えておけば業者の方も気持ちよく作業が出来き、良好な関係づくりに役立つのではないでしょうか。

 

業者との良好な関係づくりを心掛ける

担当者や職人さんのとのコミュニケーションも非常に重要な要素だと思います。

 

有意義な情報やアドバイスをもらえることはもちろん、工事中に質問したいことが出てきた時でも、コミュニケーションがとれていれば、気兼ねなく尋ねることが出来ますよね。

 

それで失敗を未然に防げるということもあります。

 

工事中も差し入れをしたり、見学に行ったりして、職人さんたちとやり取りがを心がけると良いのではないでしょうか。

 

業者の選び方

施工業者を選定する基本は、自分がリノベーションしようと考える物件と同じものの経験が豊富な施工会社に依頼することです。

 

マンションならマンションを、木造戸建てなら木造戸建てのスケルトンリフォームをたくさん手がけている業者を探しましょう。

 

その中でも、自分の物件と近いケースの施工を多く経験している業者を選ぶと、予定外の追加工事の発生をできるだけ防ぐことができ正確な見積もりが出やすいです。

 

また、スケルトンリフォームに向かない物件だとしても、僕がいろいろと調査する中では、そのような建物を専門にしたり、得意としている業者もあるようでした。

 

リフォーム業者の提案力は、スケルトンリフォームを希望予算に近づけるために非常に重要になります。

 

また、建築確認申請は申請が必要でない範囲でリフォームを収めるというのも一つの考え方で、これからずっと払い続ける固定資産税を節約することが出来ます。

 

担当者からそんなアドバイスをもらえたというケースもあるようです。

 

失敗や成功のあれこれ

 

リノベーションで多いのが「図面通りだけど、想像と違った」という失敗談。

 

原因は、業者側からの説明不足や説明されても依頼主が理解できていなかったり、依頼主と業者の間での認識のずれなど様々です。

 

床材を変更して後悔

コストダウンを考える場合、床材のグレードを落とす方法は有効な方法であり、そのような提案があるかも知れません。

 

しかしその結果、部屋全体が安っぽく感じられたり、感触がいまいちだったり、ワックスなどの手間がかかるようになったり…。

 

床は毎日触れる場所ですし、ちょっとした床掃除なら毎日行う方も多いと思います。インテリアにとっても床は要でもあり、床が家の中で担う役割はかなり大きいです。

 

費用を抑えることを考え床材を希望のものから変更し大幅な費用カットに成功したが、住み始めると後悔したということもあります。

 

工事がスタートし変わる我が家をみていると、妥協したはず場所がやはり気になるということも少なくないです。

 

引用:Twitter

 

引用:Twitter

 

このようなことを防ぐため、実際の物を見て素材などを確かめることも必要です。

 

プランニングの際にリフォーム後の部屋をリアルに想像できる模型や、パース画像、3D画像などで提案してもらえるかどうかも重要です。平面図からではわからない高さや立体的な雰囲気をつかみましょう。

 

パース画像と細かな希望を伝えて大成功

 

あつし
パース画像はこんな風に具体的なイメージができるものなんだ。

 

引用:水工房

 

こちらの方はバリが大好きで、購入した中古マンションをバリ風の住まいにしたいという希望をお持ちでした。

 

そして、次のようなイメージ写真をきちんと示されていたようです。

 

引用:水工房

 

はるこ
これなら依頼主のイメージもちゃんと伝わるし、担当者さんから提案されたものだってよく分かるから、ここはイメージが違うとかの話もしやすいわね。

 

あつし
そうだね。バリをあまり知らない担当者や、バリを知っていたとしても依頼主と担当者にイメージの差がある場合でも、安心して話が進められるよね。大切なのは、自分の希望を明確化しておくことだね。

 

希望を明確に伝えるためには、言葉では伝わりにくいので、具体的な写真や画像を用意することをお勧めします。

 

あつし
この方とても忙しい方で、メールでの打ち合わせが100通以上にもなったんだって。その結果、このスケルトンリフォームで大満足されているんだって。

そこまで細かく希望を聞き、提案や連絡を入れてくれる担当者さんに出会えたことが、一番の成功のカギだったんだよね。

 

あつし
スケルトンリフォームなどの大規模なものには模型製作を依頼することもできるけど、その場合は費用の確認もしなくちゃね。

 

発想の転換で、デメリットが家族の好きなポイントに

次は担当者の提案により、デメリットが素敵にカバーされ、重要なポイントになったという例をご紹介します。

 

こちらのお宅は、スケルトンリフォームの際に抜くことのできなかった柱にハンモックを設置したところ、子供たちのお気に入りとなり、自然と家族が集まるリビングになったそうです。

 

引用:ラフハウス

 

あつし
子供たちのキャッキャいう声が今にも聞こえてきそうな、笑顔溢れる家庭が想像できるなあ。

 

このように、施工会社や担当者の提案力やアイデア、どれだけこちらに寄り添ってもらえるかということは、リノベーションを成功に導くためには非常に重要なポイントとなります。

 

スケルトンリフォームのメリット

 

今回はデメリットを先にお話ししましたが、それでもスケルトンリフォームが選ばれる理由があります。

 

それはスケルトンだからいいこと、スケルトンにしかできないことがいろいろとあるからです。

 

スケルトンリフォームのメリット
  • 新築価格よりもコストを削減できる
  • 間取りを大幅に変更できる
  • 耐震性能と断熱性能を強化できる
  • 減税措置や補助金が受けられる
  • 建築不可物件に対応できる

 

コストの削減が可能

スケルトンリフォームは骨組み以外の全てを新しくします。柱などはそのまま使うため、その分のコストをカットしながら、新築と同レベルまで建物の価値を引き上げることができます

 

また、その解体で出た部材は再利用することができます。

 

思い出の詰まった家なら、以前の暮らしの雰囲気を残すことができ、大切なもを受け継いでいくという新築では得ることのできない大きな価値を見出すことができます。

 

また、確認申請手続きや地盤改良工事などが不要な場合、骨組みである構造部を残しながらの解体は、完全に解体するより廃棄物処理費用でもコストの削減に期待ができます。

 

また家を新築する際に必要になる不動産所得税、都市計画税、登録免許税などの費用も抑えられます。

 

マンションの場合なら、新築の購入より立地の良い物件が低価格で手に入るケースが多いのも嬉しいところです。

 

大幅な間取りの変更が可能

スケルトンリフォームは大幅な間取りの変更が可能になります。

 

見た目はほぼ新築ですし、間取りもオーナーの生活スタイルや好みにぴったりのもに変更できるので、満足度が大きいと思います。

 

それでは、実際のマンションのリフォーム例を見てみましょう。

 

【スケルトンリフォーム例】

引用:リフォーム川越(以下6件の画像全て)

 

 

↓ ↓ ↓

 

はるこ
まぁ~、同じマンションとは思えないくらい変ったわね。

 

あつし
2つあった和室を1つはキッチンと繋げてLDKに、もう1つは開き戸を空けると広々と利用できる洋室にしているよ。

玄関からLDKへ繋がるドアにオーナーさんのこだわりを感じる素敵なリフォームだよね。

 

耐震性能・断熱性能が強化できる

日本の住まいに一番重要視したいこと、それは地震に耐え、近年の厳しい気候の状況下においても安心・安全・快適に過ごせることではないでしょうか。

 

耐震基準は建築基準法に定められており、大きな改正が1981年と2000年に行われ、その基準は年々厳しくなっています。

 

また、さまざまな研究や技術の発達により耐震性能や断熱性能は日々進化しています。

 

現在の最新技術で建てられた住宅と1980年以前の住宅を比べると、約98%が耐震強度不足であり、耐震性能では半分以下、断熱性能では1/5以下というが現状のようです。

 

あつし
現在の新耐震基準は、震度6以上の地震でも倒壊しないというレベルのものです。

 

また、断熱もきちんと機能していれば外気がどんなに過酷であろうが、家の中を快適に保つ事は可能で、健康に暮らすためには非常に重要です。

 

そのような面に不安があるという建物でも、スケルトンリフォームなら耐震性能と断熱性能を最高基準まで底上げすることができます。

 

また、木造住宅は鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べ、構造体の劣化が早い傾向にあるので、スケルトンにして耐震補強を行うことで安心して暮らすことができます。

 

減税措置や補助金などの支援制度がある

国や地方公共団体は、安心してリフォームができるように様々な支援制度を用意しています。これらをうまく利用できれば、お得にリフォームを行うことができますので是非知っておいてください。

 

主な支援制度は次の2つです。

  • 減税制度
  • 補助制度

 

それぞれを簡単にご紹介していきましょう。

 

【減税制度の種類について】

減税制度には、対象になる税金がなんと5種類もあるんです!

 

減税対象になる税の種類
  1. 所得税の控除
  2. 固定資産税の減額
  3. 贈与税の非課税措置
  4. 登録免許税の軽減
  5. 不動産取得税の特別措置

 

要件を満たすリフォームを行うと、これらの優遇措置を受けることができます。リフォームの種類や内容により、利用できる制度は異なります

 

1.所得税の控除
所得税とは、1月1日~12月31までの1年間の個人所得に課税される国税で、次の3種類の制度があります。

 

種 類 控除期間 条 件
投資型 1年間 ローン利用の有無にかかわらず適用
ローン型 5年間 5年以上のローンを利用する場合に適用
住宅ローン 10年間 10年以上のローンを利用する場合に適用

 

2.固定資産税の減税
固定資産税とは、所有する土地や建物などの固定資産に1月1日時点の評価額に応じて課税される地方税です。

 

投資型減税(所得税)・ローン型減税(所得税)・固定資産税
所得税の投資型減税・ローン型減税固定資産税の減税は、対象となるリフォームの種類が下記のように決められています。

 

  • 耐震リフォーム
  • 省エネリフォーム
  • バリアフリーリフォーム
  • 同居対応リフォーム
  • 長期優良住宅化リフォーム

 

これらのリフォームを行い、一定の手続きをして申告すると、減税されます。

 

固定資産税の場合は、工事完了後3ヶ月以内に所在する市町村への申告が必要になりますので、対象となるリフォームをされる方は忘れないように注意してください。

 

住宅ローン減税(所得税)

所得税の「住宅ローン減税」は、リフォームローンで返済期間が10年以上の時に利用することができます。

 

年末のローン残高の1%が所得税から10年間控除されます。

 

また、税率が8%→10%へ上がる増税時には、控除期間が3年延長され13年間控除されたり、対象となる住宅ローン限度額が2,000万円→4,000万円に引き上げる緩和措置が取られます。

 

注意したいのは、中古住宅での「個人間売買」では消費税が発生しないので、この場合は緩和措置の対象外となり3年の延長もなく、控除限度額も2,000万円のままです。

 

※ 宅地建物取引業者が個人から買い取ってリノベーションしたうえで販売するものは、個人売買ではありませんので消費税の対象となり住宅ローン減税の緩和措置が適用されます。

 

またこの制度を利用するのにも以下のような条件があります。

 

  • ローンは住宅ローンであること
  • 制度を利用する年の合計所得が3,000万円未満の方
  • 家屋の登記簿面積が50平米以上
  • 家屋の建設日から取得日までの期間が20年以下(マンションなどの耐火建築物は25年以下)
  • 新耐震基準に適合する建物(耐震リフォームの場合は耐震基準適合証明書を得る)

 

あつし
ローン残高の1%が控除されるということは、現在の住宅ローンの金利は1%を切るものもあるから、最初の10~13年間は実質利息がかからないとも考えることができるよね。

これを利用できないのは大きな打撃になるから、よく確認しておくことが必要だよ。

 

はるこ
ほんとねー、ローンは金額が大きいだけに是非この減税制度は利用したいわね。でも、築年数や面積にも制限があるなんて、細かい男ね…。そいうことも考えて物件を探さないといけなということね。覚えておくわ!

 

住宅ローン控除について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をどうぞ。

中古住宅を買ってリフォーム!ローン控除は利用できる?その条件は?

2019年6月11日

 

3.贈与税の非課税措置
贈与税とは、個人が受けた現金などの贈与に応じて課税される国税です。

 

個人が親や祖父母などから住宅取得などの資金の贈与を受けてリフォームを行った場合、一定金額まで贈与税が非課税となります。

 

期間は2015年1月1日~2021年12月31日までで、満20歳以上(贈与を受けた年の1月1日時点)の個人と決められています。

 

4.登録免許税の特別措置
登録免許税とは、国による登記などに課税される国税です。

 

家の所有権の移転登記に対する登録免許税の税率が軽減される措置です。

 

2014年4月1日~2020年3月31日までの間に、宅地建物取引業者によって増改築が行われた住宅を取得して居住した場合に適用されます。

 

住宅取得後1年以内に登記を受けるものに限り、家の所有権の移転登記に対する登録免許税の税率が0.1%になります。(一般住宅0.3%)

 

5.不動産所得税の特別措置
不動産所得税とは、不動産の所得に対し課税される国税です。

 

宅地建物取引業者に課される不動産所得税の税率が本来の4%から3%に軽減されます。

 

あつし
税の種類によって申告先が税務署や市町村などと違ったり、当然提出書類も違うよ。対象となる期間も決まっているからスケジュールの確認もしておこう。

 

はるこ
ほんと、ややこしいわね・・・。

 

あつし
業者さんは慣れているから、リフォームを行う前に業者の方に確認をしておくといいね。どの減税制度が利用できるか教えてもらえるよ。

 

【リフォームの補助制度】

リフォームに対する支援制度は税の優遇制度以外にも、国や地方自治から補助金がでたり、増税に向け新たに「次世代住宅ポイント制度」という制度も用意されています。

 

国からの補助制度
  • 環境省:高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業(断熱リノベ)
  • 経済産業省:次世代省エネ建材支援事業(次世代建材)
  • 国土交通省:長期優良住宅化リフォーム推進事業
  • 国土交通省:次世代住宅ポイント制度

 

  • 高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業(断熱リノベ)」は、断熱性向上が15%以上見込める改修工事を対象にした補助金です。

 

  • 次世代省エネ建材支援事業(次世代建材)」は、「断熱リノベ」と同じく断熱改修工事を対象とした補助金ですが、大きな違いは短期間で施工できる断熱パネルや潜熱蓄熱建材(せんねつちくねつけんざい)を対象にしています。

 

なお、この補助金はリフォーム業者が申請しますので、事前に登録した事業者でないと申請できません。

 

 

 

それぞれの市区町村では、耐震診断、耐震リフォームに対する補助や、介護保険で要支援及び要介護の認定を受けた方のリフォームに対し20万円までを支給したりという支援を行っています。

 

これは、各市町村により異なりますから、物件のある自治体のホームページや役場などでどんな支援があるのかを調べましょう。

 

他にも、地方公共団体が実施する支援制度もあります

 

こちらは探すのが大変ですが、「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」から市区町村ごと、または制度内容から検索することができます。

 

あつし
こちらが気になるのなら、「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」で検索してみてね。

 

リフォームの減税や補助金のことをもっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧下さい。

消費税増税10%目前!知って得する!リフォームの補助金2019年度決定版

2019年5月11日

リフォームローン減税・補助金って何?国の制度を徹底解説!

2019年1月8日

 

再建築不可物件にはリフォームしかない!!

建築基準法には、「建築物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要がある」ということが定められています。

 

この条件を満たさない土地には新しく家を建てることができません。このような土地にある建物を「再建築不可物件」といいます。

 

再建築不可物件の代表的なものに、「旗状地(はたじょうち)」または、「旗竿地(はたざおち)」と呼ばれる細い路地に接する敷地に立つ建物があります。

 

引用:住むプロ

 

現在進められる都市計画でこういった形状の土地が作られることはほとんどありません。しかし、もともとの大きな土地を分割していくなかで旗竿地が結果的にできてしまったり、作られたりしてきました。

 

旗竿地の最大メリットは土地が安いことですが、この土地に立つ建物は建替えることができません

 

他にも、「建ぺい率」といって土地の面積に対し、建築面積が占める割合が決められています。これは日照や通風などの環境の衛生面や、防火や避難の安全性を備える目的で決められています。

 

現在の建築基準法では、この建ぺい率の関係で中古住宅を建て替える場合に、以前と同じ面積の建物が建てられるとは限りません

 

スケルトンリフォームなら、そのような建替えに制限がある建物でも一新させ、新築のような価値を生みだすことができるのです。

 

その建物を健全に残していくには、スケルトンリフォームしかないのです!!

 

スケルトンリフォームのデメリット 後悔しないためのポイントのまとめ

良い部分を残しながらも大幅に変更したり、耐震・断熱機能を最高レベルにすることが可能になるのがスケルトンリフォームのメリットです。

 

スケルトンリフォームが向いているのはこのような場合です。

  • 子供が独立した、二世帯や三世帯住宅にするなどの大幅な間取り変更を希望する場合
  • 築年数が15~20以上の物件
  • 再建築付加物件や建ぺい率の問題がある物件
  • 住宅設備をまとめてリフォームする場合

 

築年数が20年ほどたった物件も早めにスケルトンにしておくことで、目には見えない部分の損傷に早く気づくことができ、その後にかかる費用が大きく変わるということもあります。

 

スケルトンリフォームで出来るのは、次のようなことです。

 

  • 建物の寿命を延ばす
  • 耐震性の向上
  • 断熱性の向上
  • 住設備(水回り)や外観、内装を一新
  • 大幅な間取りの変更

 

想い描いたスケルトンリフォームを成功に導くために欠かせないのが、施工会社の力です。

 

またそれを最大限に引き出すことが出来るかどうかは、依頼主との関係づくりによるところも大きいと思います。

 

リノベーションは家具や車のような既製品を購入するのと違い、完成していない、全貌が見えていないものに契約をしてお金を払います。当然、その不安は大きいですね。

 

今回ご紹介したデメリットで一番大きく、いろいろなものに関わってくるのが費用の問題だと思います。

 

しかしそれも、施工会社の選択とよい関係づくりに務めることで、納得しながら工事を進めることができます。

 

そうなれば、最高のリノベーションができ、かけがえのない住まいを造ることが出来るのではないでしょうか。

 

業者選びに迷ったら、こちらの記事も参考にしてください。

失敗したくない人必見!リフォーム業者の選び方【5つのポイント】

2019年1月17日

 

今回も長くなりましたが、最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です