リノベーション物件は賃貸で?東京で格安?費用相場の徹底調査

 

 

家をリノベーションして理想の住まいにしたい。

そんなことを考えている読者様はいらっしゃいませんか?

 

理由は様々だと思いますが、リノベーション物件を手に入れる方法も大きな問題です。

もちろん、持ち家をリノベーションするという場合もあるでしょう。

しかし、新たに物件を探さなければならないという場合も当然あります。

 

この時、リノベーション物件を賃貸にするか、購入にするか。

読者様はどちらを選びますか?

 

賃貸VS購入

 

家を手に入れる方法として賃貸購入の二つの方法があります。このどちらがお得なのかを読者様は考えるでしょう。

そこで、賃貸と購入での50年間の住居費を比較してみることにしました。

 

はるこ
ねえ、あっくん。家を買っても借りても住居費っていうのはずっとかかるわよね。

 

あつし
そうだね。じゃあ、どっちがお得なのかって考えてみてみない?

 

はるこ
そうね。私はもう関係ないかもだけど、あっくんはこれからだものね☆

 

あつし
・・・(変なスイッチ入れちゃったかな?)

じゃ、じゃあ、賃貸と購入の住居費を比べる前に、家賃と貯金額で決まる買える価格』っていうのをチェックしてみようか。

 

家賃×貯蓄額別 買える額の目安(新築住宅)


引用:SUUMO

[設定条件]
・住宅ローン/一戸建て、マンションともに、金利2%、35年返済、ボーナス時加算なしとする。
・購入諸費用/一戸建ては価格の6%、マンションは価格の3%とする。
・マンションの管理費等/マンションは、毎月の住居費から管理費等2万円を差し引いた額を、住宅ローンの毎月返済額として試算した。

引用:SUUMO

 

あつし
こうやって表にしてみたけど、年収とか現在の借入額によって違ってくるから、この金額を借りられないケースもあることを覚えておいてね。

 

はるこ
そうなのね。あ、マンションって管理費がいるってきいたことあるわ。その額は住居費の中に含まれるのよね?

 

あつし
そうなんだよね。一戸建てを購入した場合、毎月の住居費を「住宅ローンの返済額」にすることもできるよ。でも、マンションの場合は「管理費・修繕積立金」の支払いもあるんだ。

この額は大体、2万~3万が目安だけど、これを差し引いた額しか「住宅ローンの返済額」にすることはできないんだ。

 

毎年かかる費用はどんなもの?
家を購入するとどのような居住形式でも固定資産税都市計画税といった税金はかかってきます。

また保険料など年単位でかかる費用もあります。そして、メンテナンスリフォームをする場合の費用も自己負担です。

購入する場合は、こういった将来かかる費用のことも考えて、『買える価格』を決めることが大切です。

 

50年間の住居費、お得なのはどちら?

賃貸と購入での一番の違い。それは、賃貸は物件によって住居費を変えることができるということです。

 

住居費が変わる理由

購入した場合⇒同じ家にずっと住み続ける。

賃貸の場合⇒家賃の安い物件を選べる。

結論⇒家賃の安い物件を選んで住み替えをすれば、購入よりも総住居費は安くできる。

 

50年間の住居費総額の比較

引用:SUUMO

※購入、賃貸ともに、同じ駅から徒歩10分以内の物件例をもとに試算
※上記以外の設定条件
【購入】※2014年6月試算
住宅ローン借入額/2600万円(借入条件:フラット35利用、金利2%、35年返済、ボーナス時加算なし) 管理費等/2万円(21年目以降3万円)、購入諸費用/価格の3%、引越し費用/30万円、固定資産税・都市計画税/総額416万円、団体信用生命保険料/総額185万円、リフォーム費用(15年後に50万円、25年後に250万円)、住宅ローン控除・すまい給付金/約239万円(総住居費から差し引く)
【賃貸】※2014年6月試算
更新料/2年に1回家賃1カ月分、敷金/家賃1カ月分、礼金/家賃2カ月分、仲介手数料/家賃1カ月分、引越し費用/30万円

引用:SUUMO

 

上の図を見てもらえればわかると思いますが、購入よりも住居費が安くできると説明した賃貸の方が、住居費がかかる場合もあります。

また購入の場合、買った家は自分の「資産」として残ります。それ以外にも将来のライフプランが立てやすいというメリットもあります。

 

ただ、購入にしても賃貸にしても、住居費が家計の負担となる「要注意時期」というものが存在します。

 

それぞれのリスクを比較して、選ぶとよいですね。

 

いつ、いくらかかるの? 住居費の違いはこれ!

はるこ
あっくん、賃貸と購入で違いがあるのはわかるわ。じゃあ、毎年かかる費用って比べることできるの?

 

あつし
ちょうどいい例があるんだ。31歳で新築マンションを買った場合と、賃貸し続けた場合の住居費を比べたグラフがあるんだ。

僕としても同じくらいの年だから、ちょっと気になってるんだよね。

 

はるこ
そうよね~あっくん、賃貸マンションで暮らしているものね。

え、っていうことは、そろそろいいお話がきけるのかしら(ワクワク)

 

あつし
・・・(違う、違うんだけど、どこか反論できない?)

 

50年間の住居費推移と毎月かかる費用の比較

引用:SUUMO

※設定条件は「50年間の総住居費の比較」と同じなので省略しています。なお、団体信用生命保険料、固定資産税等(購入/年単位でかかる費用)は毎月の住居費に含んでいません。

 

あつし
購入と賃貸での大きな違いは初期費用なんだ。

 

はるこ
家を買おうと思ったら、頭金がたくさんいるって話、聞いたことあるわ。

 

あつし
そうなんだよ。家を買おうと思ったら、初期費用として数百万円かかるんだ。でも、賃貸だと敷金・礼金・仲介手数料などを合わせて家賃の4か月~半年分くらいが目安なんだ。金額にすると数十万円っていうところだから、負担が少ないっていうことがいえるよね。

 

はるこ
そうなのね・・・税金なんかも同じようにかかってくるし、やっぱり賃貸にした方がいいのかしら?

 

あつし
そうみえるかもだね。でも、購入だと家は「資産」として残る。賃貸だとそんなことはないから、老後のことを考えないといけないよね。

ローンが終われば、購入した家は住居費が減るから安心して暮らすことができるよね。

 

はるこ
いろいろと考えないといけないのね・・・

 

あつし
なんだよ。だから、家を購入か賃貸かで迷ったら、まずは住まいのための貯蓄をどの時期にできそうか考えてみるといいんじゃないかな?

 

はるこ
あら、そう言うんならあっくんは準備ができているのね? 頼もしいわ♡

 

あつし
・・・(ギ、ギクッ)

 

リノベーション物件で賃貸がおススメな理由

 

ここまで賃貸と購入の両方にかかる費用をみてきました。どちらを選ぶのかはそれぞれの判断にお任せする部分ですが、購入にこだわる必要はないように思います。

どうしてか?

それは、先ほどまで説明したのが31歳のサラリーマンで50年間生活するということを基準にしているからです。

 

もし、これが退職した後のセカンドライフを考えている熟年夫婦なら?

その場合、50年間という長期で考えることはないでしょう。むしろ、それならば賃貸での物件を考えた方がお得になるでしょう。

 

そういったことも踏まえて、僕から読者様に提案する方法がリノベーション済みの物件を賃貸するということです。

このリノベーションですが、リフォームとどう違うのか、という疑問があると思います。

というわけで、リノベーションとリフォームの違いを簡単に説明してみます。

 

リノベーションとリフォーム?
  • リノベーション(Renovation)って?
    間取りや内外装を一新するなど、新たな付加価値を付けて建物を大幅に再生・改修すること。
  • リフォーム(Reform)って?
    古くなった部分や壊れた部分を修理・交換して、新築に近いキレイな状態にすること。
  • どんな人におススメ?
    「安く賃料を抑えたい」・「新築みたいにキレイなところに住みたい」こういう希望を持っている人におススメ!

 

リノベーションもリフォームも手を加えて快適に暮らせるようになるという意味合いだと思ってください。

ただ、リノベーションの場合は間取りの変更もあります。それがリフォームとの大きな違いになります。

 

自分で中古のマンションを購入してリノベーションする。

これもこだわりを形にすることができるので魅力的です。しかし、ちょっと考えてみてください。リノベーションするための物件をすでに持っていれば問題ありませんが、持っていない場合は購入することを考えなければなりません。

 

また、リノベーションには多額の費用と期間も必要です。このような理由から、賃貸をおススメするのです。

 

リフォームとリノベーションの違いを知りたい方はこちら。

リノベーションとDIYは何がどう違う?違いを知って使い分けよう!

2019年2月28日

リフォームとリノベーションの違いは?リノベ物件購入のデメリット

2018年11月9日

 

では、ここでリフォーム/リノベーション済みの賃貸物件のことをよく知っているプロに聞いてみました。

 

リフォーム/リノベーション済みの賃貸物件で良い物件を探すポイントは、見た目の良さだけで判断せず、物件の状態をよく確認することです。特に防音性や周辺環境の確認が重要なポイントとなってきます。
リフォーム/リノベーション済みの賃貸物件での注意点は、リノベーションにより間取り変更をした場合、元々あった防音性が失われてしまう可能性がある点です。隣や上下階との防音に問題がないかをまず確認しましょう。和室から洋室に変更した場合、下の階に足音が響きやすくなってしまうケースも見受けられます。また、物件によっては周辺の騒音からリフォームやリノベーションを施している可能性もあるので、周辺環境の確認もした方が良いでしょう。
設備や周辺環境を確認して問題がなければ、リフォーム/リノベーション済みの物件はとてもおすすめです。新築に住みたいがなるべく費用を抑えたいという場合にはピッタリです。また、新築と同等の魅力的な賃貸物件となっている場合もありますので、賃貸物件をお探しの際はリフォーム/リノベーション済みの物件も視野にいれると良いでしょう。

引用:CHINTAI

 

はるこ
今はリノベーション済みっていう物件もあるのね。たしかに、それなら中古だしお安くなるのもわかるわ。

 

あつし
自分でリノベーションすれば、こだわれるのは間違いないけど、その分の費用もかかるよね。でも、リノベーション済みの物件なら、その費用はいらないんだ。

購入だとハードルが高くなるかもだけど、賃貸なら初期費用もそんなにかからないしね。考えてみる価値はあると思うんだ。

 

リノベーション物件を賃貸するデメリットも知りたい方はこちら。

後悔しないリノベーション!!失敗談から対策を考えよう!!

2018年12月2日

 

東京ですが、格安物件ありますか?

 

ここまでの説明は特に地域を指定したものではありませんでした。では、ここで読者様に質問いたします。

東京格安物件を手に入れることはできると思いますか?

 

はるこ
あっくん、それって無理なんじゃない?

だって、東京よ? 銀座なんて、日本で一番高い土地じゃないの?

 

たしかに国土交通省が3月に発表した2018年の地価公示によると、銀座4丁目が1㎡あたり5550万円となっています。これを1坪に換算すると1.8億円を超える計算になります。

さすがにこれほど高ければ手が届かないと思うでしょうが、本当に東京で格安物件はみつからないのか?

 

気になったので、ちょっと調べてみることにしました。

 

新築一戸建て

所在地  価格 間取り
東京都世田谷区上用賀6 6780万円~7480万円  3LDK 79.33m2
東京都町田市玉川学園1 3780万円  4LDK 99.36m2
東京都町田市能ヶ谷1 5180万円  3LDK 101.71m2
東京都立川市砂川町7 3780万円  3LDK 87.35m2
東京都国分寺市東元町2-17街区 4680万円~5280万円  1LDK+2S(納戸)・3LDK 70.74m2~71.52m2

引用:SUUMO

 

はるこ
20坪~30坪ほどなのね。あら、世田谷区って都内よね? 一戸建てと考えれば安いのかしら?

 

あつし
どうなんだろう? 次は新築のマンション編

 

新築マンション

所在地  価格 間取り
中央区八丁堀3 4998万円・8998万円 1LDK・3LDK 40.08m2・74.31m2
港区元赤坂1 1億2180万円~2億5800万円 1LDK+S(納戸)・2LDK 62.35m2・109.54m2
町田市原町田3 4990万円~6590万円 1LDK+S(納戸)~3LDK 58.44㎡~75.02㎡
世田谷区千歳台6 4498万円~6348万円 2LDK+S(納戸)~3LDK 63.99m2~75.22m2
立川市錦町1 5568万円・6308万円 3LDK 70.83m2・80.2m2
港区赤坂8 2億円 2LDK 86.46m2

引用:SUUMO

 

はるこ
マ、マンションなのに、どうしてこんなに高いのよ・・・

 

あつし
母さんの気持ち、わかるよ。うん、次は中古の一戸建てをみてみるね。

 

中古一戸建て

所在地  価格 間取り
東京都世田谷区千歳台6 8180万円 5LDK+S(納戸) 132.13m²
東京都練馬区南田中4 3680万円 4LDK 90.72m²
東京都多摩市東寺方 3699万円 3LDK 92.53m²
東京都東久留米市金山町2 3450万円 4LDK 86.11m²
東京都町田市小野路町 2380万円 4LDK+S(納戸) 103.51m²
東京都日野市大字日野 3980万円 4DK 104.38m²

引用:SUUMO

 

はるこ
なんだかお買い得な物件もありそうね。ねえ、あっくん。東京都内で生活することにこだわらなければ、4000万までで家が買えちゃうってことね。

 

あつし
そうなるね。だから、どんなライフスタイルを考えているのかっていうのが大事になってくるんだよね。

 

中古マンション

所在地  価格 間取り
東京都中野区本町3 3780万円 2DK 50.6m²
東京都武蔵野市吉祥寺南町1-27-1 6780万円 3LDK 99.76m²
東京都足立区南花畑2 1280万円 2DK 40.38m²
東京都多摩市鶴牧1 3780万円 3LDK 92.31m²
東京都文京区本郷3 5990万円 2LDK 57.02m²
東京都渋谷区宇田川町 7980万円 2LDK 55.52m²

引用:SUUMO

 

はるこ
どうして、中古のマンションが一戸建てよりも高いのよ!

 

いろいろなパターンの物件を見てみましたが、東京だから高いという認識は間違っていたようです。

たしかに東京都内は価格が高いといってもいいでしょう。しかし、そうではない地域もあるわけです。

ですので、東京で格安物件を探すことは無茶ではないということでしょう。

 

では、次に考えたいのは実際の賃貸と購入の違いです。東京での家賃の相場がどれくらいなのか調べてみました。

 

東京の家賃相場(マンション編)

引用:SUUMO

 

これはSUUMOに登録されている物件の資料に基づいて算出された数字です。平均の額と違う部分もあるかもしれませんが、目安にはなるのではないでしょうか。

新築のマンションに港区の物件があったので、そちらで計算してみます。

港区で2LDKの部屋を借りた場合の家賃は24.5万円。1年だと294万円、50年間の賃貸だと総額は1億4700万円。新築マンションの購入額よりは安いといえますが、管理費などを考えると同じくらいかもしれません。

 

しかし、セカンドライフの充実を考えるシニア世代の場合、購入よりも賃貸の方がお得になるのではないでしょうか。

現在は年金支給時期が65歳になっていることから、定年も同じように65歳という企業が多いのです。

 

その年齢から新しいマンションを購入するというのは現実的ではありません。そうなると、賃貸という方法が現実味を帯びてくるわけです。

先ほどの計算を30年としてみると、8820万円になります。この金額なら、諸経費を考慮しても賃貸の方がお得だといえるのではないでしょうか。

 

リノベーション物件を東京で探すときのまとめ

 

ここまでリノベーション物件を賃貸で探すときのことをいろいろ調べてみました。

 

東京という地価の高い都市で格安の物件はあるのか?

 

そんな無理難題のようなミッションでしたが、探してみれば案外あるものです。またお得な物件が多いことも確かです。

 

リノベーション物件の賃貸がお得な理由
  • リノベーション物件は新築のものより家賃が安い
  • 多少古くてもデザイナーズマンションのようなデザイン性の優れたものがある
  • 新築に住んでいるのとほとんど同じ快適さがある

 

こういったことが挙げられます。

また、都心では家賃だけでも10万以上というのが相場ですが、ちょっと都心から離れると一気に安くなります。

例えば新宿からJRで1時間のところにある「あきる野市」は、マンションの家賃は7万前後になっています。

会社員の場合、通勤時間の1時間をどうみるかはそれぞれの判断によりますが、東京で格安物件を探すときに、こういう郊外のことも視野に入れておく必要はあると思います。

 

賃貸だと資産として残らない。

 

そういう声があるのも事実です。家を購入しようと思ったら頭金として数百万円が必要となってきます。しかし、賃貸の場合は数十万円で済みます。

 

その賃貸でリノベーションされた物件をみつけることができたら?

 

その場合はかなり快適な生活が保障されているといえるでしょう。リノベーションされた物件は新築とほとんど同じです。賃貸という選択肢を選ぶとそれが東京という地価の高い場所でも手軽な価格で手に入るとなれば、リノベーション物件は賃貸で探すのもありではないかと思えてくるのです。

 

今回も最後まで読んでくださってありがとうございました。

 

 

 

 

 

 

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