持ち家を売却した時の確定申告に必要な税金の計算法を徹底調査!

 

確定申告って、むずかしそうなイメージですよね。

 

僕も調べている時にむずかしいなぁと感じました。

 

確定申告?税金の計算?

 

今日はそんな読者様のために、

 

わかりやすく簡単に

 

持ち家を売却した時の確定申告に必要な税金の計算の仕方についてまとめてみました。

 

税金の計算は、ポイントを押さえておけば、それほどむずかしくないのです。

 

税金の計算について一緒に勉強してみませんか?

 

確定申告についてわかりやすく解説

 

はるこ
私、税金と向き合ってみるわ!

 

あつし
え!急にどうしたの?

いつもだったら・・・

 

(ほわわわ~ん)

 

いつものはるこ
あっくん、全然わかんな~い!

(ほわわわ~ん)

 

あつし
こんな感じでしょ?(笑)

 

はるこ
そんな変な顔してないわよ!

 

あつし
顔はいつも通りだよ!

 

はるこ
だって納税は国民の義務なのよ。

 

あつし
そうだね。

さっき、持ち家を売却した時の確定申告について調べたんだけど、

税金ってむずかしいよね。

 

はるこ
ところで確定申告って何のためにするの?

 

あつし
納めるべき税額を確定するためだよ。

 

はるこ
じゃあ、確定申告をしなかったらどうなるの?

 

あつし
納めるべき税金に加えて、罰金利息を支払わなければならくなるんだ。

 

はるこ
えー!!

 

会社勤めの方は、毎月の給与から源泉徴収をされ年末調整で不足分を徴収されたり払い過ぎた分が還付されます。

 

一方、個人事業主の方は、確定申告を行い自分で納税しなければなりません。

 

引用:freee

 

しかし、給与所得者であっても、持ち家を売却した場合は確定申告をする必要があります。

 

持ち家を売却したら確定申告!

 

では、持ち家を売却した時の話をしてみたいと思います。

 

持ち家を売却したら、利益が出る場合と損失が出る場合があります。

 

利益が出た場合、その利益に対して税金を納める必要があるので確定申告をしなければなりません。

 

では、損失が出た場合はどうでしょうか?

 

税法上では、損失が出た時に確定申告をする必要はありません。

 

しかし、損失が出た時にも確定申告をすることで損益通算することができ、税金の還付金をもらえたり節税できる場合があります。

 

【損益通算】

所得税額を計算する際に、不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得の金額に損失が生じた場合、その損失額を他の所得の金額から控除すること。
引用:コトバンク

 

 

はるこ
どっちにしても、確定申告はした方がよいのね。

 

ポイント

持ち家を売却して利益が出た場合→確定申告をしなければならない。

持ち家を売却して損失が出た場合→確定申告をした方がよい。

 

リフォームしたときにも確定申告や年末調整の仕方などをまとめた記事はこちらになります。

 

リフォームしたら確定申告!!年末調整も?!住宅ローン減税適用条件

2019年1月22日

 

持ち家を売却して利益が出た場合の確定申告

 

持ち家を売却した時の利益のことを譲渡所得といいます。

 

譲渡所得には所得税・復興特別税住民税がかかります。これを総称して、譲渡所得税といいます。

 

所得税は、個人の所得に対してかかる税金で、1年間の全ての所得から所得控除を差し引いた残りの課税所得に税率を適用し税額を計算します。

引用:国税庁

 

復興特別税(ふっこうとくべつぜい)とは、東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法

引用:wikipedia

 

住民税とは、都道府県が徴収する都道府県民税と、市町村が徴収する市町村民税(東京23区は特別区民税)の総称です。

引用:juuminzei.com

 

 

譲渡所得税分離課税と呼ばれ、給料や他の所得とは別で計算しなければなりません。

 

 

ポイント

譲渡所得譲渡所得税(所得税・復興税・住民税)がかかり

分離課税である。

 

 

あつし
持ち家を売却して利益が出た場合の確定申告の目的

譲渡所得税を計算することだよ。

 

 

持ち家を売却して利益が出た時の確定申告の計算の流れ

 

譲渡所得を計算する。

  ↓

課税譲渡所得を計算する。

  ↓

譲渡所得税を計算する。

 

 

譲渡所得を計算する

 

あつし
まず、譲渡所得を計算してみよう。

 

譲渡所得 = 収入金額 ー( 取得費 ー 譲渡費用 

 

収入金額とは、持ち家を売却した時の金額のことです。(譲渡価格)

 

 

あつし
取得費を具体的に見てみるよ。

 

取得費の内訳
  • 土地や建物の購入費や建築費 ※建物の償却費相当額を差し引く。
  • 仲介手数料
  • 印紙税・登録免許税・不動産取得税などの購入時の税金
  • 計測・建物解体・整地などの費用
  • 改良費・設備費
  • 土地や建物を購入するための借入金の利子(使用開始するまで)

 

 

償却費相当額の計上を忘れずに!

 

はるこ
あっくん先生!償却費相当額を差し引くってどういうことですか?

 

あつし
年数が経つと家の価値ってどんどん減っていくでしょ?

その減った分のことを償却費相当額というんだよ。

 

引用:今富不動産

 

家の価値が年々減っていくことを減価償却と呼びます。持ち家を売却するときは償却費相当額を差し引くことで節税できるので、必ず計上するようにしましょう。

 

また、減価償却をするのは建物のみです。土地は古くなっても価値が変わらないためです。

 

不動産の償却費相当額を計算するには、おもに定額法が使われます。定額法では毎年の償却費が同じになります。

 

償却費相当額=建物の購入費×償却率

 

あつし
まず、償却率を知るために法定耐用年数耐用年数を調べよう。

 

【法定耐用年数】 税法上、減価償却の基準として定められている資産別耐用年数。

引用:コトバンク

 

平成19年4月1日に償却率が改正され、取得時期によって償却率が変わってきます。

まず、持ち家の取得時期が平成19年4月1日以前なのか平成19年4月1日以降なのかを確認してください。

 

耐用年数の計算例)

a 法定耐用年数を全部経過した建物

 「耐用年数=法定耐用年数×0.2」

【例】RCの建物が法定耐用年数を全部経過した場合

   耐用年数=47×0.2=9年(端数切り下げ)

新築物件の耐用年数は、そのまま法廷耐用年数の償却率になります。

b 法定耐用年数の一部を経過した建物

 「耐用年数=(法定耐用年数—経過年数)+経過年数×0.2」

【例】木造の建物が築年数10年を経過した場合

   耐用年数=(22—10)+10×0.2=14年

引用:不動産投資の教科書

 

建物の法廷耐用年数は、下の表を参考にしてください。

引用:イエウール

 

償却率は、こちらの表を参考にしてください。

引用:貯金節約生活

 

償却費相当額の例)

「取得日が平成21年9月4日で、購入価格が3800万円で築年数9年の木造住宅の場合」

耐用年数=(33-9)×0.2=4年(端数切り捨て)

償却費相当額=3800万×0.250=950万

※1年未満の端数は切り捨てて計算する。

 

 

あつし
頭がごちゃごちゃしてきたね。ちょっと整理してみようか!

 

※最終目的は、譲渡所得税を調べること※

 

譲渡所得を調べるために、取得費が必要。

 ↓

取得費には、建物の購入費が含まれる。

 ↓

建物の現在の価値を調べるために償却費相当額を計算する。

 ↓

償却費相当額を計算するために償却率を調べる必要がある。

 ↓

譲渡所得課税譲渡所得の計算につながり、譲渡所得税を知ることができる。

 

 

あつし
こんな感じだけど、大丈夫?

 

はるこ
うーん。

計算が多くてややこしいだけど、節税のためね。

 

 

ポイント
取得費を計算する時は、建物の償却費相当額を差し引く。

 

 

■取得費がわからないときは?

売却した持ち家が先祖から受け継いだものだったり、買った時期が古くて取得費がわからないということもあります。

 

そういう時は、売った金額の5%相当を取得費とすることができます(概算取得費)

また、取得費が売った金額の5%相当額よりも少ない場合も適用できます。

 

例)持ち家を2300万で売った場合

   ↓

  取得額がわからない。

   ↓

  売った金額の5%相当額の115万円を取得費にできる。

 

例)持ち家を3500万で売った場合

   ↓

  取得費が150万円だった。

   ↓

  売った金額の5%相当額は175万円なので、取得費は175万円としてよい。

 

 

ポイント
  • 売却した持ち家の取得費がわからない場合
  • 取得費が売った時の金額の5%より少ない場合 

   ↓

売った時の金額の5%を取得費にすることができる。

 

 

あつし
じゃあ、譲渡費用をみてみよう。

 

譲渡費用の内訳
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 借家人に支払った立退料
  • 建物の解体費など
  • 売買契約完了後に支払った違約金
  • 借地権を売るために支払った名義書換料など

 

借地権とは、建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。

引用:ホームフォーユー

土地建物の賃借権を譲渡したり、転貸したりする場合に、賃貸人の承諾の対価として、賃借人から賃貸人に支払われる金銭のことを、承諾料あるいは名義書換料といいます。

引用:CENTURY21

 

課税譲渡所得を計算する

 

あつし
次は、課税譲渡所得を計算するよ。

 

課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除 

 

はるこ
あっくん、わかんなくなってきちゃった!

 

あつし

譲渡所得は、売却した時の金額から(購入した時の金額+購入した時にかかった費用)売却した時にかかった費用を引いたもので、

課税譲渡所得譲渡所得から特別控除を引いたものだよ。

 

■特別控除とは?

 

はるこ
ところで、特別控除って?

 

あつし
持ち家を売却した場合、特別に差し引くことができる特例が3つあるんだ。

 

特別控除
  1. マイホーム売却時の3000万円特別控除の特例
  2. 所有期間10年以上の軽減税率の特例
  3. 買い替えの特例

 

①マイホーム特別控除の特例
あつし
持ち家を売却する場合、一定の条件を満たせば3000万円の特別控除を受けることができるんだよ。

 

3000万円の特別控除

 

マイホーム特別控除の特例を受けるための条件

  • 自分が住んでいた家であること。
  • 売買の相手が、夫婦・親子などの特別な関係ではないこと。
  • 売却した年から2年間に、この特例および譲渡損失の特例を受けていないこと。
  • 住宅ローン控除を受けていないこと。

 

②軽減税率の特例
あつし
持ち家の所有期間が10年以上の場合は、税率を軽減する特例を受けることができるよ。

しかも、3000万円の特別控除と軽減税率の特例は併用できるんだ。

 

引用:不動産売却論

 

軽減税率の特例を受けるための条件

  • 日本国内で自分が住んでいた家、もしくは家と土地を売った場合。
  • 売った年の1月1日時点で、家や土地の所有期間がどちらとも10年以上であること。
  • 売却した年から2年間に、この特例を受けていないこと。
  • 売った相手が夫婦・親など特別な関係ではないこと。
 
③買い替えの特例
あつし
住んでいた家を売って、新しく買い換えた場合も特例が適用されるんだ。

ただし、この特例は、3000万円の特別控除と軽減税率の特例との併用ができないよ。

 

持ち家を売却した金額のうち、買い替えに充てられた部分は、譲渡所得税が繰越控除される。買い換えた住居を売却するまで税金がかからない。)

 

例)買い換えた物件が3000万円で、その物件を5000万で売却した時、1000万円の利益に譲渡所得税がかかるのではなく、買い替え前の物件を5000万円で売却したものとされる。

 

売却した家の条件

  • 売却した年の1月1日時点で10年以上所有していること。
  • 住んでいた期間が10年以上であること。
  • 売却した価格が1億円以下であること。など・・・
新しく購入した家の条件

  • 築年数が25年以内もしくは耐震基準を満たしていること。
  • 床面積が50平方メートル以上であること。
  • 土地の面積が500平方メートル以下であること。
  • 前の家が売った年の前年~翌年の3年間に取得したものであること。など・・・

 

譲渡所得税を計算する

 

あつし
よし!やっと目的の譲渡所得税の計算だよ。

 

譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

 

ここでおさらい
譲渡所得税とは、所得税復興特別税住民税のこと。

 

譲渡所得税は、持ち家を所有していた期間によって長期譲渡所得短期譲渡所得に分けられており、それぞれ税率が違います。

 

※平成25年から東日本大震災の影響を受けて復興特別所得税が別途2.1%加算されています。

よって譲渡所得税の所得税は、所得税+復興特別所得税(所得税+所得税×0.021)ということになります。

引用:今富不動産

 

短期譲渡所得(5年以下) →39.63%

長期譲渡所得(5年超~10年以下)→20.315%

長期譲渡所得(10年超)※軽減税率が適用

  • 6000万以下の部分 →14.21%
  • 6000万以上の超の部分 →20.315% 

 

 

譲渡所得税の計算式

長期譲渡所得の場合

  • 課税譲渡所得×15.315%=所得税
  • 課税譲渡所得×5%=住民税

 

短期譲渡所得の場合

  • 課税譲渡所得×30.63%=所得税
  • 課税譲渡所得×9%=住民税

 

引用:ホームホーユー

 

あつし
はい、おつかれさまでした!

 

はるこ
計算が多いけど、順番にしていけばなんとかなりそう!

 

持ち家を売却して損失が出た場合の確定申告

 

あつし
じゃあ、次は持ち家を売却して損失が出た場合にいくよ。

 

はるこ
あら、まだあったのね。

 

あつし
持ち家を売却して出た損失のことを譲渡損失というよ。

 

譲渡損失

=売却した持ち家の購入金額ー(持ち家を売却した時にかかった費用+売却した持ち家の売却金額)

 

ここでおさらい

持ち家を売却して譲渡損失が出た場合は損益通算できる。

 

あつし
損益通算とは、持ち家を売却した年の給与などの所得から譲渡損失を相殺して、所得税や住民税を減らすことができる制度だよ。

 

はるこ
って、言われてもイメージが湧きにくいわね。

 

あつし
簡単に言うと、

給与所得が500万円だとすれば全額が所得税や住民税の課税対象になるけど、

持ち家を売却して損益が100万円出たら、給与の500万円から100万円を差し引いて給与を400万円で計算できるというのが、損益通算だよ。

 

はるこ
そういう仕組みで節税できるのね!

 

譲渡損失はその年に相殺できなかった場合も翌年から3年間、給与所得などから繰越控除できる。 

 

引用:住建ハウジング

 

損益通算繰越控除の特例が使える場合は2つあります。

  • 持ち家を売却して損失が出た場合
  • 持ち家を買い換えて損失が出た場合

 

引用:土地活用のいろは

 

ポイント

譲渡損失が出た場合、損益通算繰越控除ができる。

 

これからマンション購入を検討されている方はこちらの記事も参考になると思いますので併せて御覧ください。

 

知らないと損する?!中古マンション購入時の注意点と築年数の限界とは

2018年11月9日

 

確定申告あれこれ

確定申告の時期

持ち家を売却した年の翌年の2月16日から3月15日です。

 

あつし
確定申告に間に合わなかった人は、無申告課税延滞税を払うことになってしまうので気をつけてください!

 

無申告加算税とは、法で定められた申告期限までに必要な確定申告を行わなかった場合に、納税者に課せられる国税のことを指す。

引用:マネーフォワード

【確定申告の期日を過ぎてから、自主的に申告する場合】
本来支払うべき所得税+5%の無申告加算税+2.6~8.9%の延滞税
【確定申告の期日を過ぎた後、税務署から連絡を受けて申告する場合】
本来支払うべき所得税+15~20%の無申告加算税+2.6~8.9%の延滞税

引用:東洋経済

 

ちなみに、所得税と住民税は払う時期が違います。

 

確定申告の流れ

必要な書類を準備する

 ↓

税金の計算をする

 ↓

申告書を作成する

 ↓

申告書を提出する

 

※確定申告に必要な書類はこちらを参考にしてください。

引用:不動産投資の教科書

 

確定申告はインターネットで便利

確定申告をするときには、e-Taxというインターネットで手続きが行える便利なサービスがあります。

 

引用:e-Tax

 

自宅などで24時間いつでも確定申告ができるので、忙しい方や税務署で長蛇の列に並びたくない人にはもってこいのサービスです。

 

しかし、マイナンバーカードを取得したり、ICカードリーダーライターが必要になるので、持ち家を売却する場合など、1回だけ確定申告をする場合は税務署で手続きをする方がよいのかもしれません。

 

毎年、確定申告をする人であれば、e-Taxを利用するのがおすすめです。

 

H31年1月より、マイナンバーカード方式が利用できるようになり、ますます便利になりました。

引用:国税庁

 

また、2019年1月からスマホでも確定申告ができるようになりました。

引用:国税庁

 

また、国税庁のホームページにも確定申告作成コーナーがあるので、こちらを活用するのもおすすです。

引用:国税庁

 

あつし
最近は、インターネットで確定申告ができるから便利だよね。

 

はるこ
私には、無理だわ・・・

でも、確定申告で並びたくないわよね。

 

あつし
郵送もできるから、安心して!

 

確定申告以外に国が決めた制度や税金の事をもっとく詳しく知りたいという方はこちらの記事にお進みください。

 

リフォームローン減税・補助金って何?国の制度を徹底解説!

2019年1月8日

 

まとめ

 

ポイントまとめ
  • 持ち家を売却して利益が出た場合→確定申告をしなければならない。
  • 持ち家を売却して損失が出た場合→確定申告をした方がよい。
  • 譲渡所得には譲渡所得税(所得税・復興特別税・住民税)がかかり分離課税である。

 

あつし
今回は、持ち家を売却した時の確定申告で必要な税金の計算にスポットを当ててみました。

 

計算式のおさらい

譲渡所得 = 収入金額ー( 取得費 + 譲渡費用 )

課税譲渡所得 = 譲渡所得 ー 特別控除

譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

 

取得費まとめ
  • 取得費を計算する時は、建物の償却費相当額を差し引く。

 

  • 売却した持ち家の取得費がわからない場合
  • 取得費が売った時の金額の5%より少ない場合 

 →売った時の金額の5%を取得費にすることができる。

 

特別控除まとめ
  • マイホーム売却時の3000万円特別控除の特例
  • 所有期間10年以上の軽減税率の特例
  • 買い替えの特例

 

はるこ
ふー

なんか大変だったけど、頭がよくなった気分だわ♡

 

あつし
税金とちゃんと向き合えたかな?

 

はるこ
はーい!

あっくん先生のおかげで勉強になりました!

 

持ち家に対してもっと深く知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてくください。

 

最後まで読んでくださり、ありがとうございました。

 

 

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