持ち家か賃貸マンションか?メリットよりリスクを考えて計画の重要性

 

持ち家か、賃貸マンションか論争。

 

この文言は、マイホームについて真剣に考えている読者様なら、すでに何回も目にしているちょっと見飽きた言葉かもしれませんね。

 

はるこ
30代になったら持ち家は夢よねぇ♡って母さんは昔から思ってたわ♪

 

そんなイメージをお持ちの方は、とても多いんじゃないでしょうか。

 

持ち家ってなんか安心する♪

 

子育てしやすいって聞くし、メリット多いらしいよね。

 

でも、持ち家と賃貸マンションのリスクって何が違うんだっけ・・・?

 

ホントの所ってよく知らないのかも・・って、思えてきます(汗)

 

予測出来ない遠い未来のことまで細かく計画しても仕方ありませんが、老後にもらえる年金にほとんど期待が出来ない、今の時代。

 

 

将来の生活のことは、少しでも早めにリスクを避ける用意をしておきたいですよね。

 

あつし
今回は、持ち家か賃貸マンションか論争について悩む前に、どうしても知っていただきたい深刻なリスクをまとめてみました。

 

 

実際、持ち家か賃貸マンションかどっちが多いの? 

あつし
今現在、持ち家か賃貸マンションか、どちらで生活している人が多いと思いますか?

 

何となく噂で「〇〇らしいよ」と聞くことはよくあることあるかもしれません。

 

でも、噂ではなく、みんなが最終的にどんな決断をして住居を構えているのか、実際の所が気になりますよね。

 

そこで全国の住宅の所有割合を調べてみました。

 


引用:わらしべ瓦版

 

あつし
おぉぉ~・・圧倒的に、持ち家所有率が高いですね。

 

実は、日本は世界的に見ても持ち家所有率が高いんです。

 

2019年2月現在、ウィキペディアの「住宅所有率による国のリスト」と言うページに、世界で45として日本が掲載されています。

 

日本の約2.6倍の人口が暮らしているアメリカが41位なので、日本は持ち家の所有率がなかなか高いレベルだと言えるのではないでしょうか。
(約2.6倍の人口の違いがあるのに、順位の差がこれくらいしかないってすごいなーー!)

 

なぜ日本はこんなに持ち家の所有率が高いのか

 

ほとんどの方はご存知ないと思いますが、実は、ずーっと昔の日本政府の住宅政策に理由があるんです

 

今から、少しだけ昔話をさせていただきますね。
(ご興味なければ、ササッと飛ばしちゃって下さいね!)

 

それは、戦後のことです。

 

政府は、戦争から帰った兵士が、帰国したときに住む家が無くて困らないよう、家賃を上げない制限をする制令を出しました。
(ちなみに地代家貿統制令と言います。)

 

その頃は借家経営をしている人が多かったので、家賃が上げられなくなった大家さんは収入が減ってしまい生活に困っていきます。

 

そうなると借家経営をあきらめるしかないので、大家さんは他に収入を得られる方法を探し出すんですね。

 

そこで、当時、経済復興で跳ね上がっていた地価に目をつけました。

 

自分が家を貸している人に立ち退きを求めて、借家が建っていた土地を売ることを考え出したんです。

 

ですが、そんな大家さんに追い打ちをかけるように、正当な理由なしに家を借りている人を追い出すことを禁止するような法改正を政府が行います。

 

こうなると、大家さんは追い込まれてしまい、借家経営から手を引く人が続出しました。

 

そうこうしているうちに経済の復興が進み、誰かに家を借りるのではなく自力で家を確保しようと考える人が多くなり、ここで持ち家を持つという概念が生まれたんです。

 

はっ?ここで戦後の話?!

そんなことどうでもいいし、意味わかんない!!

 

って、読者様はきっと思ってますよね(汗)
すみません・・・。

 

ですが、今お伝えした昔話を踏まえたここからが、僕が最もお伝えしたいポイントなんです。

 

この住宅政策で跳ね上がった持ち家所有率の割合は、1948年には67%になっています
(ちなみに、終戦は1945年ですよね。・・あれっ?!それから3年しか経ってないんだ!驚)

 

ここで、さっきご紹介した「所有の関係別住宅割合(全国)」の円グラフの数値を、もう一度見て下さい。

 

平成25年時点での持ち家所有率は61.7%でしたよね。

 

住宅政策で、持ち家所有率が一気に跳ね上がった1948年から65年以上経った現代でも、ほぼ同じ6割をキープしていることがわかります。

 

多少なりとも何か影響があるのかな・・と、ちょっとだけ変な予感がしませんか?

 

そうお感じになった読者様は鋭いと思います。

 

実は、こんなデータがあるんです。

 


引用:統計局ホームページ

 

65歳以上の住宅の所有割合を見て下さい。

 

子どもがすでに独立したと考えられる高齢者世代であるにも関わらず、持ち家の一戸建て所有率が他の世帯に比べて圧倒的に多いですよね。

 

この世代って、65年以上前の政府の住宅政策を当たり前の常識として影響を受けたと考えられる世代です。

 

時代背景など様々な理由から、持ち家を持つことは当然のことだと考えられていた時代でした。

 

「常識」というものは、一度思い込むとそう簡単には概念を変えられるものではありません。

 

その当時の常識が、何の根拠もなく、今でも頭の中に無意識に残っているとしたら・・・

 

ちょっと怖い気持ちになってきませんか(汗)

 

もうちょっと深く考えてしまうと、の子どもである世代も、親世代からの教えを常識として無条件に引き継いでいるのでは・・と推測出来なくもないですよね・・・
(実際、持ち家所有率は高いですよね。汗)

 

はるこ
ひゃーっ!戦後の考え方の影響をずっと引きずってるなんて思いもしなかったわ・・・。

 

そうなんです。まさかですよね(汗)

 

あつし
僕だって調べてみて愕然としました・・・。

 

ただ、思い返してみれば、僕も亡くなった父に「男なら、家庭を持ったら一軒家を建てなさい」と子どもの頃から繰り返し言われていました。

 

親世代はそうやって目標を持つことで、戦後の混乱の時代を乗り越えてきたんですから当然です!

 

ですが、時代はもう昭和の次に来た平成に終わりを告げて、新しい元号を迎えようとしています・・・。

 

もちろん過去の歴史は、ただの古い考えだとばっさり切り捨ててしまっては絶対にいけません。

 

大切に語り継がれるべきことです。

 

ですが、無条件に過去の常識の引き継ぎをしている事実を知ってしまった今、持ち家か賃貸マンションか論争に参加することに対して、なんだかもやもやした気持ちになってくるのは僕だけでしょうか。

 

では、ここでひとつお尋ねしますね。

 

読者様が住居を構えるとしたら、

 

持ち家か。  賃貸マンションか。  

 

どちらを選びますか・・・?

 

住宅ローン・家賃を払えなくなる理由とは

実は、住宅ローン・家賃を払えなくなる人は、最近急増しているんです。

 

あつし
具体例として、全国の家賃滞納率の推移をお見せしますね。

 


引用:LIFULL HOME’S PRESS

 

僕が説明がする必要がいらないくらい、全く減る気配がありませんよね。

 

もう、キレイに横一直線。

 

というか、2017年に向けては急に右肩上がりです(汗)
(何でだ?気になるなぁ・・・)

 

毎年ほとんど変わらない割合で家賃が払えなくなってしまう人がいるのは、なぜでしょうか。

 

その原因を調べてみました。

 

住宅ローンや家賃が払えなくなる原因
  • 会社の業績不振で昇給の見送りやボーナスカットされた
  • 病気などにより収入が下がってしまった
  • リストラや失業で収入が無くなった
  • 変動利率での借入で、利率が上がり住宅ローン自体の支払い額が増加
  • 他の借金返済や連帯保証人になっていた
  • 予期せぬ親の介護
  • 離婚や子どもの進学などで、教育費が増加した 

 

はるこ
ね、ねぇ・・。
ずっと思ってたんだけど、今日のテーマ、ちょっと重すぎない・・・?

 

その通り。

 

今日はとびっきり重いです。
(ずーーーん・・・・・)

 

正直、僕は調べている段階からかなり気が滅入りました。

 

あまりにもダークな事実ばかり出てくるので、将来がほんっとうに不安になりました・・・。

 

不安になりすぎて節約の文言が頭の中をチラつき始めたので、使っていたエアコンの電源を勢いよく切り、もこもこの毛布を頭からかぶってこの件について調べ続けました(涙)

 

※3分後には寒すぎて手がかじかんで来たので、即!ホットカーペットの電源のスイッチを入れましたが。
(一応、半面だけ電源ONにしました。汗)

 

住宅ローンが払えなくなったら、最終的には家を出なくてはならなくなります。

 

家賃が払えなくなったら、当然、賃貸マンションから退去しなくてはいけません。

 

自分の住居のリスクを考えることは、かなり重たい話なんです。

 

住宅ローンが払えないvs家賃が払えない。どちらがリスク大なの?

はるこ
お金の話は、どれだけ考えてもとにかく心配しかないわ・・・。

 

ですよね。

 

きっと、一生分の運を使い果たして「7億円の超レアな宝くじ」が奇跡的に当たったとしても、ずっと心配になるのがお金ってやつなんだろうなぁー(沈)

 

人間の欲とはそういうものですよね・・・。

 

はるこ
あっくん!そんなに宝くじの話してるんなら、母さんに買ってきてよー♡

 

・・すみません、ちょっと余分な話をしてしまいました。
(危うく宝くじを買わされる所でした。ふー!汗。)

 

持ち家も賃貸マンションも、それぞれリスクがありますよね。

 

どちらも、5年や10年の目先だけの話ではなく、何十年も先・・いえ、自分が生きている限りずっと関わる重要なポイントです。

 

そんな一生の住居を考える時に、とにかく不安で気掛かりなことと言えば。

 

 

自分はちゃんと最後まで返済・支払いが続けられるのか?

 

 

あつし
もうこれに尽きると思います・・。

 

そこで、万が一返済・支払いが出来ない状況になった時、住宅ローンと家賃ではどちらがリスクが高いのか調べてみました。

 

(あぁ。お伝えするのも怖い・・・泣)

 

持ち家の住宅ローンが払えないとどうなるの?

 

あつし
まずは、住宅ローンの支払が滞ってしまってからの流れを見て下さいね。

 

<住宅ローンの支払滞納から競売が開始されるまで>


引用:任意売却119番

 

多くの住宅ローンでは、返済が滞った場合に、契約者に代わってローンを銀行へ返済してくれる保証会社の保証を受けることが借入の要件になっています。
(ちゃんと、保証料は別に支払うことになっています。)

 

つまり、保証会社が住宅ローンを借りた人に代わって銀行に一括返済してくれるんですね。

 

そうして、銀行から催促されることはなくなります。

 

とはいえ、返済が出来なくなるとかなり慌てますよね。
(そして、恐らく誰にも相談出来ない・・・)

 

そうやってオロオロして次の展開をただ待っていると、大変なことになっていきます。

 

今の状態は、返済する相手が銀行から保証会社に移っただけで、債務がなくなったわけではないんです!

 

一旦、肩代わりしてくれた保証会社に一括返済出来なければ、住宅は任意売却を勧められるか、最悪だと競売にかけられてしまいます。

 

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済出来なくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を、お金を借りた銀行の合意を得て売却する方法です。

 

注意
※ローン返済が滞ったときに不動産を没収・売却することが出来る権利=抵当権を、住宅ローンを借入する時に銀行側に必ず設定されるので、勝手に売ることは出来ません

 

あつし
任意売却と競売は似ているようで全く違うんです。

 


引用:イエウール

 

はるこ
うーん・・任意競売の方が、自分の意見を少しは聞いてもらえる感じがするわね。

 

そうなんです。

 

住宅ローンの支払いが出来なくなった時というのは、かなりの窮地ですよね・・。

 

普通、借りたお金を返せないとなると、貸してくれた人の言いなりになるしかない・・と思いませんか?
(あくまでイメージとして。)

 

そんな窮地の時でも、困った人の意見を少しは聞き入れてくれるのが任意競売なんです。

 

それに対して、競売は最終手段として行われる手段です。

 

競売費用に遅延損害金などが上乗せされ借入金がどんどん膨らんでしまい、任意売却より安い価格での売却となってしまうため、債務者にとって全くと言っていいほどメリットがないシステムなんです・・・。

 

かと言って、任意競売なら安心と言うわけではありません。

 

任意売却した後も、ほとんどの場合で借入金が残ってしまう可能性が高いんです。

 

債務整理の一環として「自己破産」の申し立てを考えることになる場合は少なくありません。

 

あつし
そうなると、裁判所の審査は必要ですが借金がなくなる可能性は高いです。

 

ただ、いわゆるブラックリストにはすでに登録されていますし、今後生活して行く上での制限もたくさん出てきます。
(お金の面での制限はもちろんですが、引っ越し・長期旅行も出来なくなります・・・。)

 

当然ながら、住む家を失ってしまうのは確実です。

 

はるこ
やっとの思いで持った持ち家に住めなくなるのね・・・。

 

賃貸マンションの家賃が払えないとどうなるの?

では、家賃の滞納が発生するとどうなってしまうのでしょうか。

 

あつし
最終的には、住宅ローンが払えなくなった時と同様に住む家を失います。

 

そんな事態にまで発展するには、ある2つの条件が揃うことが引き金となります。

 

  1. 3ヶ月分程度の家賃滞納がある状態。
  2. 一定の期間定めて支払いを求めているにも関わらず、家賃の支払いがない状態

 

この2つの条件が揃ってしまうと、民法上、家主と賃借人との「信頼関係の破綻」という概念に当てはまることになり、家主側から一方的に賃貸借契約の解除が出来ることになっているんです。

 

家賃の滞納発生から訴訟までの流れはこうなります。

 

引用:LIFULL HOME’S PRESS

 

あつし
一般的に、契約解除に至るまでの期間はおよそ2〜3ヶ月と言われています。

 

ただし、これは法律で決められているわけではありません。

 

実際の裁判で契約解除や強制執行が認められるのは、2〜3ヵ月以上家賃を滞納した場合が多いですよというだけなんです。

 

つまり、例外として早い段階から事が進んでしまう可能性はあるんです。

 

また、最近では、マンションなどの賃貸借契約を結ぶ時に、親やきょうだいに連帯保証人になってもらうのではなく賃貸(家賃)保証会社を利用している方もいますよね。

 

あつし
賃貸保証会社とは、お金を支払うことで連帯保証人の代わりをしてくれる、保証会社のことです。

 

最近は、親や親戚に連帯保証人を頼みづらい・親が高齢や無職などで頼めないなど、連帯保証人を立てることのハードルが高くなってきているため、こう言った保証会社が増えているんです。

 


引用:SUUMO

 

賃貸保証会社を利用している場合、家賃を滞納してしまうと、大家さんではなく賃貸保証会社から家賃催促の連絡がきます。

 

大家さんや管理会社による支払い催促・督促と比べ、賃貸保証会社の方が取り立ては、一般的に厳しいと言われているんです。

 

借主が滞納すると、賃貸保証会社は家賃滞納時の立替払いをしないといけないので、回収が遅れれば会社の業績に直結してしまいます。

 

会社の業績を悪化させるわけにはいかないので、なんとしてでも立替した家賃を回収したいと考えるのは・・まぁ、わからなくもないですよね。

 

ただ、お金が絡むというのは大変怖いもので、想定を超えた行動に出る会社もあるようなんです・・・

 

あつし
賃貸保証会社が、家賃を滞納した借主の部屋の鍵を勝手に交換して部屋に入れなくしてしまい、ホームレスになってしまった借主が、精神的苦痛を訴えて裁判を起こした例もあります。

 

ちなみに、この裁判は借り主の男性が勝訴しました。

 

はるこ
うーん・・裁判に勝ったとはいえ、失ったものが大きすぎるわ・・・。

 

本当にその通りです。

 

住宅ローンの借入をする時も、賃貸マンションを借りるときも、自分が支払いが出来なくなる日が本当に来るだなんてこれっぽちも思ってもいないのが普通です。

 

でも、それは突然起こることなんです・・・。

 

持ち家であっても賃貸マンションであっても、計画を甘く見ると住む家を失ってしまうという大変な事態には誰にでも起こる可能性がある話なんです

 

年々、減少して行く新築発注件数

実は、今、新築の一戸建て住宅の発注件数が年々減少傾向にあります。

 

2018年4月に、国土交通省が2017年度および18年3月の建築着工統計調査という統計結果を発表しました。

 

2018年3月の新設住宅着工戸数は前年同月比8.3%減と、9ヵ月連続にわたり減少している事がわかったんです

 

ただ、その傾向は思うよりずっと前から出ていました。

 

<年代別 持ち家世帯率の推移>


引用:大和ハウス工業

 

あつし
ここで注目していただきたいのが、50歳代以下の世代の傾向です。

 

どの世代も、持ち家世帯率が減少傾向にありますよね。

 

ここで、重要なことを思い出していただきますよ

 

この減少傾向がある世代は、最初に昔話しとしてお話した政府の住宅政策の影響を、親世代から間接的かつ無条件に受けたと考えられる世代層ですよね

 

今は、時代が進むと共に、現代の問題として空き家問題超高齢化社会に向けた話題がニュースやテレビで取り上げられることが増えて行く毎日です。

 

新築重視の持ち家を当然とする考え方って、もしかしたらなんだかちょっと違うのかも・・・。

 

そう気がづく人が増えてきた、とは考えられないでしょうか。

 

僕がそう感じた理由が、この統計結果に出ていました。

 


引用:住宅リフォーム推進協議会

 

新築よりもリフォームを選択している人の理由で最も多いのは、

 

リフォームで居住性や快適性がかなり良くなることがわかったため。

 

となっています。

 

しかも、ほぼ半数に近い割合でこう回答している人が多いです。
(マンションにおいては56.7%!)

 

もう、説明はいらないですよね。

 

事実として、自分の住居について真剣に考え持ち家か賃貸マンションかで論争をしている人の半数は、中古住宅やマンションをリフォームして自分の住居として選ぶ人が増えて来ているんです。

 

自分の住居は、新築の持ち家にこだわる必要はないと考える時代になってきているんですね。

 

あつし
持ち家か賃貸マンションかで悩むんじゃなくて、自分がどう快適に暮らしたいかをよく考えた結果、選択されている事実なんだね。

 

 

ちなみに重たすぎる負担を減らすために、リフォームにもローンがあります。税金の優遇からリフォーム工事別の制度まで細かくまとめてあるので、よかったら参考になさって下さいね。

 

リフォームローン減税・補助金って何?国の制度を徹底解説!

2019年1月8日

 

まとめ

 

はぁ。今日はとっても重たい話をお伝えしてしまいました・・・(汗)

 

あつし
重たい気持ちの所に追い打ちをかけるようですが、今回のポイントを簡単にまとめますね。

 

  • 現状では持ち家が6割を超えるが、戦後の政府による住宅政策の影響が考えられる。
  • 住宅ローンや家賃を払えなくなる理由は、収入減・病気など予期せぬ事が原因。
  • 持ち家でも賃貸マンションでも、住宅ローンや家賃を払えなくなったら、住む家をなくす。
  • 今の生活が安定している人でも、誰にでも突然起こりうる可能性がある恐ろしいリスクである。

 

はるこ
心配したらキリがないけど、自分が住む家にかかるお金を甘く見ちゃいけないってことはわかったわ・・・。

 

全くその通りです・・。

 

持ち家であっても、賃貸マンションであっても、最悪の事態におけるリスクは相当なものです。

 

ただ、ここで事実を知っておくことが出来た読者様は、これからより慎重にご自分の住居について考えられるのではないでしょうか。

 

自分がどう快適に暮らすか。

 

それは、家だけのことではなく、今後の貯蓄においても考えておく事が必要です。

 

それをよく考えた上で選びたい選択は、持ち家か・賃貸マンションか、それともリフォームなのか。

 

読者様にとって、最もいい選択が出来ることをお祈りしております!

 

 

>>賢いリフォーム会社の選び方

 

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あつし
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