実家をリフォームせず賃貸したい!DIY型賃貸借の方法を徹底調査!!

 

読者様の中には、自分たちの「実家」についてお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

実家を引き継いだのはいいものの、自分たちが住む予定もない。

しかし、売り払うのは抵抗があり、賃貸を考えているがリフォーム費用はあまり捻出できそうもない。

出来るだけ初期費用を抑えて賃貸する方法が知りたいと思っていますか?

 

 

本日はそんな方のために、リフォーム費用をかけずに実家を賃貸する方法をお話したいと思います。

初期費用をぐっと抑えた上で、実家を有効活用しましょう!!

 

実家をリフォームせずに賃貸として活用するには?

 

はるこ
実は、私が住まなくなった後、この家があっくんの負担になるんじゃないかって少し心配だったのよね。

 

あつし
そんなこと気にしてくれてたんだね!

じゃあ今日は、母さんの心配事を減らすためにも、なるべく低負担で始められる賃貸について説明していくね!

 

それでは、これから空き家になってしまった実家を賃貸として活用する方法をお話していきたいと思います。

その前に、空き家のまま放置してしまうとどういったことが起こるのか、皆さんご存知ですか?

そもそも空き家のままだと何がダメなの?

空き家の所有者は、リフォーム費用や修繕費などお金をかけて他人に貸すより、そのままにしておいた方がいいと考えがちです。

しかし、空き家のまま放置しておくと、固定資産税がなんと最大で6倍になるリスクがあるのです。

通常、宅地に建物が立っている場合は、特例によって固定資産税や都市計画税が最大6分の1に減額されています。

しかし、空き家を放置し「特定空き家」に指定されてしまった場合、優遇処置が適用されなくなり、それまでの6倍の金額に戻ってしまうのです。

 

特定空き家に指定される条件

(イ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 

(ロ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

(ハ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

(ニ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

引用:特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針

 

もし「特定空き家」に指定された場合は、速やかに改善を行わねばなりません。

改善を怠ると、強制的に空き家を取り壊され、その費用を自治体から請求される、などという可能性もあります。

物件の広さや構造にもよりますが、一般的な解体費用はおよそ100万円以上かかると言われています。

空き家として放置することは、住宅の価値が下がるだけでなく、必要以上に出費がかさんでしまうことになるのです。

 

あまりお金をかけずに賃貸として活用するには?

そこでおすすめなのが、「DIY型賃貸借」です。

通常、賃貸とする場合は、事前に修繕やリフォームを行います。

しかし、DIY型賃貸借では借り主側でリフォームを行い、またその費用を借り主側に負担してもらうことで、貸す側の負担を減らすことができるのです。

リフォーム費用などをすぐに捻出できなくても、所有している空き家を賃貸として運用することができる仕組みです。

 

DIY型賃貸借のメリットとデメリット

それではDIY型賃貸借をした場合のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

  メリット デメリット
貸主
  • リフォーム費用や手間が事前にかからない
  • 借り主がDIYを行うことで愛着湧き、長期入居が見込まれる
  • 明渡し時に設備や内装がグレードアップしている可能性がある
  • 相場より安い賃料で貸すことになる
  • 借主の好みのリフォームが万人ウケしない可能性がある
借り主
  • 持ち家感覚で住むことができる
  • DIY工事の費用を負担する分、相場より安い賃料で借りることができる
  • 原状回復費用をなしにすることができる
  • 内容によっては修繕費が高くつくこともある
  • 自分で改修を行なった場合、安全性に不安が残る


DIY型賃貸借のメリットは、初期費用がかからないところにあります。

すぐにリフォーム費用が用意できない場合でも、DIY型賃貸借なら、物件を遊ばせずにすぐに賃貸をすることができます。

デメリットとしては、リフォーム費用を借り主に負担してもらう分、相場より比較的安い賃料で貸すことが多くなる点です。

しかし、借り主がリフォームを行うことで長期入居が見込まれたりと、ただ空き家として放置しておくよりは断然賢い選択と言えます!

 

実家の自分でリフォーム不要!DIY型賃貸借にする方法

 

DIY型賃貸借の流れ

それでは簡単に物件を貸すときの流れを紹介していきます。

 

DIY型賃貸借の流れ
  1. DIY工事可能として入居者を募集
    • 必要な図面や修繕履歴などの情報を提供
  2. DIY工事内容や、原状回復などの取り決め事項を話し合い
    • 必要に応じて管理会社などに相談すると◎

  3. 賃貸契約書の取り交わし
    • DIY工事内容が記載された申請書に、承諾書を交付
    • 合意書の取り交わし

  4. DIY工事開始
    • 立会い確認(工事内容が申請通りかチェック)

  5. 入居中の管理、DIY工事
    • 入居中、DIY工事部分以外は、通常と同様貸主が修繕を実施


  6. 明け渡し
    • 立会い確認

 

あつし

物件を貸す時から、明け渡す時までの流れをざっくり紹介したよ!

DIY工事の内容を貸す側と借りる側でしっかり合意するのが大切なんだね!

 

どこまで改修していいの?

DIY型賃貸借でできる改修は様々ですが、棚を設置したり壁紙を張り替えたりといった比較的小規模な改修を前提としています。

改修OKの範囲のイメージがつきにくいと思いますので、いくつか例をご紹介しますね。


あつし
まずは棚を設置した例からみてみよう!

 


出典:国土交通省作成ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ 2.DIY型賃貸借でできること01」より転載


こちらはかなり小規模な改修の例になります。

専門業者に頼まなくても借り主自身で改修ができ、費用もそれほどかからないため、了承しやすいDIYですね。

 

はるこ
次は床や壁の改修例ね!

 


出典:国土交通省作成ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ 2.DIY型賃貸借でできること04」より転載

 

こちらは比較的大規模なリフォーム例です。

もともとあった戸襖などを撤去したり、床材を変更しています。

また上記以外にも、間取りの変更や耐震補強といった工事までDIY工事に含まれます。

大規模なDIY工事になる場合は、工事の内容や工事後の管理修繕を誰が行うかなど、当事者間で決めておくべき事項が増えるため、事前にきちんと協議、合意しておきましょう。

賃貸借をするために普段からできること

入居者が決まった時にすぐ住み始められるように、普段からできるだけ管理をしておくのが良いでしょう。

例えば以下のような観点を気にしてみてください。

 

普段からできること
  • 定期的な窓開け
  • 雨天時の雨漏り確認
  • 庭木の伐採
  • 室内の清掃
  • ポストの整理(勧誘系チラシなどの処分)

 

家は人が住まなくなるとすぐに劣化してしまうので、なるべく気をつけたいですね!

 

DIY型賃貸借のリスクと注意点

 

DIY型賃貸借のリスク

DIY型賃貸借に限らず、賃貸に出す上で一番大切なのは「借り手」を見つけることです。

DIY型賃貸借の場合は、事前に貸主側でリフォームなどを行わない場合が多いので、抵抗を感じる人も少なからずいるでしょう。

借り手がなかなかつかない場合は、家賃を少し下げるといったことも考慮しなければなりません。

 

また、不動産会社や管理会社を介さずに賃貸を行なった場合、その後の物件の管理は自分で行う必要があります。

ご近所トラブルや、水回りなどの設備のトラブルに対処できないと考えた場合は、あらかじめ管理を委託することも検討した方が良いでしょう。

 

DIY型賃貸借契約時の注意点

DIY賃貸借の場合、トラブルを避けるために、明け渡し時の原状回復の有無や、工事部分に関する所有権のなど予め決めておく必要があります。

 

決めておくべきこと

  • 施工方法・使用機材等
  • 所有権の帰属
  • 明渡し時の収去
  • 残置する場合の補修
  • 原状回復義務 
  • 明渡し時の精算等

 

この辺りの詳細は、国土交通省より「DIY型賃貸借 実務の手引き」の資料が提供されていますのでそちらを確認いただければと思います。

家主向け DIY賃貸借 実務の手引き(リンク)

 

また、DIY工事を開始する前に、施工前の写真撮影を忘れないように注意してください。

退去時や新たなリフォームを行う際などに、どこまでが借主による施工かを明らかにしておくことで、トラブルを防ぐことができます。

実家をリフォームせず賃貸したい!DIY型賃貸借の方法についてのまとめ

 

今回はDIY型賃貸借についてお話をしていきました。

貸す側は固定資産税などの維持費を安くでき、初期費用を抑えられます。

又、借主側としてもやりたいようにリノベーションできるなんて、お互いにメリットがありそうですよね。

 

貸すリスクはもちろんありますが、利害の一致が図れるのであれば、まさにwin-winの関係を築くことができるでしょう。

 

それでは、今までの内容をまとめていきます。

 

DIY賃貸借についてのまとめ
  • 実家の賃貸で初期費用を抑えたいなら「DIY型賃貸借」がおすすめ!
  • 借り主がリフォーム費用を負担することで、貸す側の負担が軽減される。
  • 賃貸するために、普段からできることをやっておく。
  • 管理が難しそうな場合は、管理会社に委託することも考えよう!

 

DIY型賃貸借の流れと契約時に決めておきたいことが以下になります。

 

DIY型賃貸借の6つの流れ
  1. DIY工事可能として入居者を募集
    • 必要な図面や修繕履歴などの情報を提供
  2. DIY工事内容や、原状回復などの取り決め事項を話し合い
    • 必要に応じて管理会社などに相談すると◎

  3. 賃貸契約書の取り交わし
    • DIY工事内容が記載された申請書に、承諾書を交付
    • 合意書の取り交わし

  4. DIY工事開始
    • 立会い確認(工事内容が申請通りかチェック)

  5. 入居中の管理、DIY工事
    • 入居中、DIY工事部分以外は、通常と同様貸主が修繕を実施


  6. 明け渡し
    • 立会い確認

 

DIY賃貸借契約時に決めておくべき6つのこと

  • 施工方法・使用機材等
  • 所有権の帰属
  • 明渡し時の収去
  • 残置する場合の補修
  • 原状回復義務 
  • 明渡し時の精算等

 

長年お世話になった実家が、誰かに愛着をもって活用されていたら、嬉しいですよね。

実家をフル活用して、節税やちょっとした収入につなげましょう!

 

 

最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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