不動産売買の仲介手数料本当に必要?!売主と買主だけで取引すると?

 

はるこ
あっくん。親戚同士で不動産の売買をしたら仲介手数料って必要なの?

 

あつし
母さん・・・今度はなにを考えてんの?

 

はるこ
いやねぇ。私じゃないわよ。
ほら、ちょっと前に結婚したあっくんの同級生の山下さん。
親戚の方から土地を買うか迷ってるんだって。

 

親戚同士やご近所の間柄で不動産売買が行われるという話。

 

実はそんなに珍しくはないのです。

 

  • 不動産の売買って仲介業者なしでもできるの?

  • 業者に頼まないなら仲介手数料はいらないよね?

  • ぶっちゃけ、仲介手数料って高いから払いたくないんだよね・・・

 

今回は、そんな悩みを解決していきます。

 

あつし
仲介手数料が本当に必要なのかを知るために、売主・買主だけで行う不動産売買について調べてみました。

 

 

売主・買主だけで不動産売買したら仲介手数料は必要?

不動産売買を売主・買主だけで行った場合、仲介手数料はかかりません

 

あつし
仲介手数料は、不動産売買にかかわる活動をしてくれた不動産仲介業者に支払う報酬だからです。

 

法律上まったく問題のない、売主・買主だけで行う不動産売買。

 

どんなメリット・デメリットがあるのか確認してみましょう。

 

不動産売買を売主・買主だけで行うメリット

不動産売買を個人で行うメリット
  • 仲介手数料が発生しない
  • 自分の希望どおりに価格設定ができる
  • 建物に消費税がかからないので買主が嬉しい

 

売主・買主だけで行う不動産売買では、販売価格などを希望に近い取引にすることができます。

 

建物を購入する時に、買主が非課税になることも魅力です。

 

注意

※ただし、土地の売買は不動産仲介業者に依頼しても非課税になるので注意が必要です。

 

はるこ
費用の面ですごくお得な感じがするわね♪

 

あつし
なんと言っても仲介手数料がかからないからね!
建物の購入時も非課税になるから、不動産売買にかかる費用が大きく節約できるよね。

 

不動産売買を売主・買主だけで行うデメリット

不動産売買を個人で行うデメリット
  • 売主・買主を自分で探さないといけない
  • 重要な書類を自分で作成する必要がある
  • 売主に10年間の瑕疵担保責任が課される
  • 司法書士など多くの専門家に自分で作業依頼する必要がある
  • 個人では住宅ローンが組みにくい

 

ちょっと補足

瑕疵(かし)とは、見えない欠陥や不具合のことをいいます。

瑕疵担保責任とは、その不動産に瑕疵があった場合に売主がその責任をもたなくてはならないということです。

 

はるこ
うぅっ。これを見るとハードルが一気に上がるわ。

 

あつし
不動産売買は、たくさんの法律が複雑に絡むから簡単ではないんだ。

 

例えば、不動産売買だけでなく車を購入する際など、さまざまな場面で交わされる「売買契約書」。

 

売主・買主だけで不動産売買を行う際も必要になります。

 

あつし
自分で作成することになりますが、なにを記載する必要があるのかご存知ですか?

 

売買契約書に記載する項目例
・売買代金・手付金の支払いに関する取り決め
・所有権移転と物件引き渡しに関する取り決め
・抵当権の抹消や固定資産税の精算・起算開始日などの金銭に関する取り決め
・契約を履行できない場合の取り決め
・瑕疵担保責任に関する取り決め など

 

はるこ
母さんちょっとギブアップ・・・。

 

あつし
ははっ、僕もよくわからないよ。
実際に記載する項目は、これだけじゃなくてもっと細かくあるんだ。

 

トラブルが起こった場合、売買契約書などの重要な書類をもとに話し合いが行われます。

 

はるこ
うわぁ・・。自分で作った書類に不備があったら、人間関係も泥沼化しちゃいそうね。

 

個人で行う不動産売買はトラブルが一番怖い

個人で行う不動産売買で多いトラブル
  • 不動産の不具合発覚(瑕疵担保責任)
  • 書類の不備発覚
  • 説明不足による認識の違い

 

あつし
なんでもそうですが「実際に使ってみたら、思っていたのとは違った」ということありますよね。

 

不動産は人の暮らしに大きく関わる財産です。

 

そんな大切な財産に不都合がわかれば、不満が大きくなりトラブルに発展しやすくなるのです。

 

はるこ
最悪の場合「契約解除」なんてことにもなりそうよね。

 

あつし
そうだよね。
でも、契約解除するのも簡単な話ではないんだ。

 

不動産売買に限らず、法律上「契約解除」と認められるにはさまざまな条件が必要です。

 

引用:契約法講義要綱

 

はるこ
と、遠いわ!
契約解除までの道のりが、遠すぎよ・・・。

 

法律に基づいてなにかを契約するということは、大きな責任が伴うものなのです。

 

不動産売買で仲介手数料を支払う意味とは?

あつし
仲介手数料は、法律の専門知識でトラブルを防ぐための仕事をしてもらう手数料でもあります。

 

不動産仲介業者が負う責任

不動産売買は扱う金額が大きいため、法律違反をしてしまうとそのペナルティもとても大きいです。

 

それを理解している不動産仲介業者は、仲介手数料を支払っている売主・買主の立場を考えて、料金に見合った仕事をしてくれます。

 

元業者営業です
業者が仲介に入るという事は、必然的にその業者には「仲介責任」が発生し、トラブルが発生したりした場合には「厳しく」その責任を問われます。それだけの「義務」を負うんです。業者は。
なので手数料の値引きを言ってきたお客様には、応じられない理由を説明し、納得していただいて契約しました。

引用:教えて!goo

私の長年の業界の経験上「仲介手数料の値引き」を大々的に唄って長く続いてたり成功してたりする業者は余りありません
それは何故か?と言いますと、私たち仲介業者の報酬利益は原則「仲介手数料」のみだからです・・
そこをじゃんじゃんダンピングしたりしていくと、会社の維持・人件費など賄えません・・・

引用:Yahoo!知恵袋

 

はるこ
仲介手数料は、不動産仲介業者の安定した経営の支えにもなっているのね。

 

仲介手数料を売主・買主からもらうことで活動経費を確保し、依頼のあった不動産売買のすべての責任を負う覚悟で仕事をしてくれるのが不動産仲介業者なのです。

 

減らない不動産売買のトラブル

不動産売買にかかわるトラブルは毎年絶えません。

 

あつし
宅建業が関わった取引に関する「苦情・紛争を原因別にまとめたグラフ」があります。

 

<主要原因上位5項目>

・重要事項の説明等(重要事項の不告知を含む)
・契約の解除(ローン不成立による解除を含む)
・瑕疵問題(瑕疵補修を含む)
・預り金、申込み証拠金等の返還
・報酬 (高額報酬の請求を含む)

(平成28年度、国土交通省調査結果)

引用:国土交通省

 

はるこ
うわぁー・・「重要事項の説明」のトラブルが断トツで多いわね。

 

あつし
専門の知識を持った人が対応しても、毎年これだけのトラブルがあるんだ。

 

ちょっと補足

不動産業宅建業ってちがうの?」

不動産業は、売買、仲介、土地や住宅・ビルの大家なとの賃貸、分譲マンションの管理、賃貸物件の管理など、さまざまな業種が含まれます。

宅建業は、正式には「宅地建物取引業者」といわれ、不動産業のうち、売買や仲介といった取引を取り扱う業種のみが含まれます。
不動産の重要な取引に関しては、専門知識をもっている「宅地建物取引士(国家資格)」が扱います。

 

あつし
ちなみに、今回はわかりやすいように「不動産業」のことを「不動産仲介業者」と表現しています。

 

不動産売買は法律が複雑に絡んでいるため、専門家の助けを借りたとしてもトラブルが減らないのが実情です

 

仲介手数料に含まれる活動内容

仲介手数料金に含まれる活動内容例
  • 希望者に不動産を紹介する
  • 広告などに載せて宣伝を行う
  • さまざまな手続きを専門家に依頼
  • 不動産の専門知識・経験で取引をスムーズに行う
  • トラブルを予防する

 

はるこ
不動産仲介業者が、売主・買主にかわって活動をしてくれるのね。

 

あつし
自分が売主なら、購入したい人が見つかって売買契約が成立した時、仲介の成功報酬として仲介手数料を不動産仲介業者に支払うんだ

 

家を買うために依頼した場合も同じです。

 

あつし
実際には、仲介手数料を売主・買主の両方からもらう「両手取」と、どちらか一方からもらう「片手取」があります。

 

仲介手数料の値引きは可能?

あつし
仲介手数料の値引きは可能です。

 

仲介手数料を無料にしたところで、法律に違反することはありません。

 

はるこ
じゃあ、無料のほうがいいわよねぇ♪

だって、仲介手数料って高いんでしょ?
お願いする方からしたらちょっと複雑よね。

 

確かに仲介手数料の金額は少なくはないです。

 

でも、仲介手数料を支払う意味を思い出してみてください。

 

  • 売り手・買い手を探すための労働・時間・コスト
  • 不動産の専門知識・経験でリスクを下げる

 

はるこ
不動産売買の仲介手数料って、「紹介料」みたいなものじゃないの?

 

あつし
めちゃくちゃ重要なこと忘れてる!
トラブル発生を防ぐために専門的な仕事をしてもらう手数料」って言ったでしょ。

 

以上を考えると、他の方法で不動産売買にかかる費用を安くすることをおすすめします。

 

  • 買主の立場なら、物件を値引きしてもらう交渉をする。

  • 売主の立場なら、少しでも高く買ってもらう方法を探す。

 

そんな時に役立つポイントをこちらでまとめてありますので、よかったら読んでみてください。
読者様の希望額に近づけるヒントになればうれしいです!

 

中古マンションの値引き交渉ってどうなの?気になる本音や裏話

2019年2月7日

持ち家の売却を検討している方必見!相場より高く売る方法とは?

2019年1月22日

 

不動産売買で支払う仲介手数料の相場

あつし
仲介手数料は、売主・買主が不当な不利益を受けてしまわないように法律で上限が定められています。

 

仲介手数料の上限額

仲介手数料は不動産の売買価格により変動します。

 

あつし
以前は簡易式の計算方法をお伝えしたので、今回は正式な計算方法で説明しますね。

 

400万円までは、200万円ごとに仲介手数料の報酬料率が決められています。

 

売買価格 報酬料率
200万円までの部分 5%
200万円を超えて400万円までの部分 4%
400万円を超える部分 3%

 

仲介手数料の上限を求める計算式

仲介手数料=売買価格×報酬料率+消費税8%(増税後は消費税10%)

 

仲介手数料は消費税の課税対象なので、消費税がかかります

 

はるこ
消費税がかかるって聞くとがっかりしちゃうのは、なんでかしらねぇ。

 

税金 = 負担になる支払い

 

そんなイメージがあるからでしょうか(笑)

 

あつし
ここで、例をもとに仲介手数料を計算してみましょう。

 

◇売買価格500万円の仲介手数料を求めてみます

 

・500万円×3%+消費税=15万円+消費税

 

こんな、計算式かなって思いますよね?

 

あつし
残念ながら、正解はこの計算ではないんです。
400万円までは、200万ごとに仲介手数料の割合が変わるルールがあるんですよ。

 

つまり、このような計算式になります。

 

●(売買価格x報酬料率)+ 消費税 = 仲介手数料

 ((200万円×5%)+(200万円×4%)+(100万円×3%))+消費税

 =21万円+消費税

 


引用:REDS

 

はるこ
この21万円の仲介手数料に、消費税がプラスされるのね。

 

売買価格 x 消費税率 =支払う消費税額

 500万円 x  8%  =16,800円 (消費税8%の場合)

 

あつし
売買価格500万円の仲介手数料は、

21万円+1万6800円=21万6800円

ということだね。

 

法律で定められているのはあくまで上限ですが、この上限額でやり取りが行われる場合が一般的です。

 

仲介手数料が発生するタイミング

あつし
仲介手数料が発生するためには、売買契約が成立している必要があります。

 

売買契約が成立している」と一言でいいますが、仲介手数料が発生するには4つの条件を満たす必要があります。

 

仲介手数料が発生する4つの条件
  1. 宅地建物取引業の免許業者が取り扱っていること
  2. 業者と売主・買主の間に媒介契約が成立していること
  3. 業者が媒介活動を行っていること
  4. その媒介活動により売買契約が成立したこと

 

あつし
仲介手数料が発生する条件は宅地建物取引業法という法律で決まっているんだ。

 

はるこ
ふ~ん。
自分の立場が売主・買主のどちらであっても同じ条件になるのね。

 

ちょっと補足

媒介契約(ばいかいけいやく)ってなに?」

不動産の売買や貸借などの契約の成立のために、営業努力を宅建業者に依頼する契約のことです。
成立した時には「媒介契約書」が依頼者に交付されます。

媒介契約は、不動産仲介業者からみると報酬を請求する根拠となるとても重要な契約となります。

 

不動産売買契約の流れは以前にお話させていただきました。仲介手数料の簡易式の計算方法も一緒にご紹介していますので、よかったらこちらを読んでみてください。

持ち家を売却しよう!不動産の売買契約の流れとは?

2019年1月29日

 

仲介手数料の支払いはいつするの?

仲介手数料が成功報酬であることを考えると、「物件の引き渡し時」に「全額」支払うことが正しい時期となります。

 

あつし
ただ、実際は不動産仲介業者から請求があった時に支払われているようです。

 

  • 売買契約を締結した時に半額 
  • 物件を引き渡しされる時に残りの半額

 

売買契約が成立した時点で、不動産仲介業者は売主・買主から仲介手数料をもらえる権利が発生します

 

そのことから、このパターンでの支払が不動産業界の慣例となっているようです。

 

はるこ
でも、不動産仲介業者が最後までちゃんと面倒をみてくれるのか不安ねぇ・・。
仲介手数料って大金だし。

 

あつし
そんな時には、すべての取引が完了してからの支払にしてもらえないかを相談してみるといいよ。

 

法的には、仲介手数料の支払いが取引の完了後になることは全く問題ありません。

 

あつし
ただ残念ながら、希望通りの対応を必ずしてもらえるとは限りません。
ですが、誠実な不動産仲介業者であれば売主・買主が納得できる説明をしてくれるはずです

 

まとめ

あつし
売主・買主だけで行う不動産売買の仲介手数料についてポイントをまとめますね。

 

個人で行う不動産売買の仲介手数料のポイント
  • 売主・買主だけで不動産売買を行うことは可能
  • 個人間での不動産売買は仲介手数料が必要がない
  • 不動産売買は法律が多く絡んでいる
  • 専門家が対応してもトラブルが起きている
  • 重大なリスクを防いでもらうための仲介手数料

 

あつし
個人的には、売主・買主だけで不動産売買するのはおすすめしたくないなぁ。

 

はるこ
そうねぇ。お金が絡むとトラブルになりやすそうよね。
私にもしものことがあったら、業者さんにお願いしてスパッとこの家を売っていいわよ!

 

はるこ
そのかわりって言っちゃなんだけど・・・♪
今から、母さんの好きないつもの大福買ってきてくれない?

 

・・・この交換条件の意味がわかりません(泣)

 

ですが、こんな平凡で穏やかな暮らしを守るためにも、トラブルに巻き込まれることは避けたいですよね。

 

不動産売買の決心をして新しい一歩を踏み出そうとしている読者様が、幸せな毎日をずっと守り抜けるよう、僕は情報を発信することで応援させていただきます!

 

最後まで読んでくださりありがとうございました。

 

>>賢いリフォーム会社の選び方

 

おすすめリフォーム一括見積サイト3選!
あつし
いつもお読み頂きありがとうございます。読者様がリフォームでお困りのことがあればきっとこの3社は親身に相談にのってくれると思います。もし良かったら僕がサービス内容を調べてみましたので参考にしてくださいね。

■ タウンライフリフォーム

  • 動線がわかりやすく、初心者や高齢者でもカンタンに見積り依頼ができる!
  • 独自審査を通過した優良リフォーム会社を紹介してもらえる!
  • 「成功するリフォーム7つの法則」毎月先着99名プレゼントあり!

タウンライフリフォームでは、価格や費用を比べるだけでなく、リフォーム会社の提案力を重視しています。現在の住まいの問題点や、理想の暮らしを実現するには、プロのアイデアやアドバイスが欠かせないと知っているからです。300社以上の登録会社は、すべて厳格な国家基準をクリアしたリフォーム会社のみです。お住いの地域にある複数のリフォーム会社から、見積りをもらいたい会社を選ぶことができます。1回の依頼で複数社からオリジナルの見積書がもらえるので、比較しやすいのも嬉しいところですね。もちろん無料で無用な電話勧誘もありません。プロ目線の的確なアドバイスでリフォーム設計を立てたい方におすすめです。

 

■ リフォーム比較プロ

  • リフォームの内容や希望に合わせた近隣のリフォーム会社を厳選して紹介してもらえる!
  • 見積り依頼はカンタン60秒!
  • 母のような初心者でも安心して頼めるサイトつくりになっている!

リフォーム比較プロでは、登録企業500社以上の中から、顧客のリフォームの希望を叶えられる近隣の会社を厳選し紹介してもらえます。歴史が長く、現在は当たり前になりつつある相見積ですが、「リフォーム比較プロ」では比較的早いうちから推奨していました。厳格な審査基準を設けており、審査を通過した業者のみが登録されています。またスタッフが随時お客様からのヒアリングを行っており、お客様からの評判が悪い業者については 登録削除される仕組みになっているので、安心して利用できるところもポイントです。「しっかり比べて」「じっくり検討」することの大切さをずっと提唱している会社なので安心の実績を重視する方におすすめです。

 

■ リショップナビ

  • リショップナビの専門スタッフであるコンシェルジュが、希望に合ったリフォーム会社を厳選!
  • 提携企業は1500社、厳しい4つの加盟基準を通過した会社のみ!
  • リショップナビ独自の「安心リフォーム保証制度」完備で、もしもの時も安心!

リショップナビには、顧客と提携リフォーム会社をつなぐコンシェルジュがいます。そのコンシェルジュが、見積依頼をするとコンシェルジュが顧客の希望を直接聞き、他の会社よりも断トツで多い1500社の中から読者様ピッタリのリフォーム会社を紹介してくれます。万が一リフォーム工事中の事故で住まいに損害があったり、引き渡しから1年以内に工事瑕疵があった場合の保証制度を完備していて、顧客のリフォームに対する不安解消に努めています。

 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です