絶対に損したくない!中古マンションを購入する時の注意点!

 

最近、中古マンションの需要が増加しています。

 

中古マンションは新築に比べると、好立地の物件が安く手に入るので、住宅の購入費を抑えることができます。

 

また、中古マンションを安く購入して、自分好みにリフォームやリノベーションしたいという理由で選ばれる方も増えてきています。

 

そんな注目の中古マンションですが、購入する時の注意点がいくつかあります。

 

それを踏まえておかなければ、中古マンションの購入に失敗する原因になりかねません

 

中古マンションと言えども、安い買い物ではありません。

 

絶対に損はしたくないですよね?

 

ポイントは大きくわけて2つあります。

  • 資産価値が高い中古マンションを選ぶ
  • 購入時にかかる費用や税金を把握しておく

 

これに加えて、中古マンションを購入した人の体験談もお伝えします。

これから中古マンションの購入を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

資産価値の高い中古マンションを選ぶ

 

中古マンションを購入する時には、将来、売却したり、賃貸に出すことも頭に入れておき、資産価値の高い物件を選ぶことが重要です。

 

資産価値とは

住宅においての資産価値とは、その建物や土地が持つ価値のことで、財産として評価した価格のことです。

 

土地は経過年数によって価値は下がりませんが、建物は年数が経つとともに劣化していくので価値が減っていきます。

 

資産価値が高い中古マンションを選んだ方がいい理由は、物件を手放さなければならなくなった時に、

  • 早く買い手がつく
  • 高値で売却できる
  • 借り手がつきやすい

からです。

 

資産価値の高い中古マンションとは?

マンションの資産価値に影響を与えるもの
  • 立地
  • 築年数
  • 耐震性
  • 管理体制

 

築年数や耐震性も資産価値に影響しますが、生活の利便性が高く、管理が行き届いた中古マンションを選ぶことが重要です。

 

「一生住むつもりだから、資産価値なんて気にしない!」

という人もいると思いますが、10年、20年後に何が起こるかはわかりません。

それに、中古マンションの場合は、住んでみてから不具合がわかり、手放さなければならなくなる可能性もゼロとは言えません。

 

資産価値の高いマンションを購入しておけば、いざという時にすぐに売却したり、賃貸に出せるメリットがあります。

 

はるこ
人生は何が起こるかわからないのよ。

 

あつし
母さん世代が言うと説得力があるね!

 

立地のよい中古マンションを選ぼう

 

マンションは立地がすべてという人もいるくらい、立地のよさは重要です。

建物は変えることができますが、周りの環境はどんなにがんばっても変えることができません。

では、『立地がよい』とは具体的にどのようなことでしょうか。

 

立地がよいとは
  • 交通の便がよい
  • 生活の利便性がよい
  • 日当たりがよい
  • 羨望がよい
  • 災害リスクが少ない

 

交通や生活の利便性

マンションを買う人は、交通の便や生活の利便性を優先していることが多いでしょう。

駅から近い、近くにバス停があるかは重要です。

 

また、スーパーや商業施設、銀行や病院、公園や学校などへのアクセスのしやすさもポイントです。

立地の悪い新築マンションを買うより、立地のよい中古マンションを買った方がいいとも言われています。

 

都心では特にその傾向が強く、中古マンションでも立地のよい場所はとても人気があります。

 

日当たり・羨望

日当たりのよいマンションは、洗濯物の渇きがよい、温かく明るいので光熱費を抑えることができる、カビが生えにくいなどのメリットがあります。

一般的には、南向き、下の階よりも上の階の方が日当たりがよくなると言われています。

部屋の前に建物が建っている場合は、日当たりが悪い可能性があります。

 

今、何もなくても、将来、高い建物が建つことも考えられるので確認しておくことが大事です。

また、羨望のよいマンションも人気があります。

 

災害リスク

これは意外に盲点で、住居選びに災害リスクまで考えている人は少ないのが事実です。

日本は災害大国といわれており、地震や豪雨による土砂災害がよく起こっていますよね。

 

せっかく中古マンションを購入しても、災害に合ってしまえば台無しです。

火災保険や地震保険で補償される場合もありますが、すべてが賄われるわけではありません。

 

決して災害リスクは軽視できません。

 

ハザードマップなどで、自分が中古マンションを買おうとしている地域の地盤を確認しておくことをおすすめします。

 

はるこ

・ルックスがよい

・頭がよい

・運動神経がよい

・優しい

・頼りになる

 

あつし
何言ってんの?

 

はるこ
いい男の条件よ。

やっぱりいい男から売れていくのよねぇ~

中古マンションと同じだわ。

 

中古マンションの築年数と耐震基準

 

中古マンションは、どれくらいの築年数の物件を購入した方がお得なのでしょうか?

 

お得に買うなら築20年以上の中古マンション

下の図からわかるように、中古マンションは築20年頃から価格の下落が穏やかになります。

引用:LANDNET

 

築20年で価格はおよそ半分まで下がると言われています。そして、築20年は価格が底値になるタイミングです。

ということは、築20年以降の中古マンションは資産価値が落ちにくいということになりますね。

 

はるこ
ところで、築20年以上の物件って売れるの?

 

あつし
最近は、築年数が古い物件もけっこう売れているんだよ。

 

引用:シニアガイド

 

あつし
中古マンションを安く購入できれば、その分、リフォームやリノベーション費にあてることができるからね。

 

中古マンションを安く購入して、リフォームやリノベーションしてみませんか?

リノベーションとDIYは何がどう違う?違いを知って使い分けよう!

2019年2月28日

 

築年数が古すぎる中古マンションは耐震性に注意

中古マンションは、同じ条件であれば築年数が古い方が安くなる傾向にあります。

お買い得なのは築20年以降の物件だということがわかりましたが、築年数が古すぎる物件は注意が必要です。

それは、耐震性の問題です。

 

下の図をご覧いただくと分かりますが、耐震基準は震災の度に改正されています。

引用:日本建設業連合会

 

大きな改正はこの2つです。

  • 旧耐震基準→1981年5月31日以前
  • 新耐震基準→1981年6月以降

 

注意
耐震基準の年月日を調べる時は、建物を建築した年ではなく、建築確認を受けた年を見ます。

 

旧耐震基準時代、つまり1981年5月以前に建築確認されているマンションは注意が必要です。

 

旧耐震基準時代に作られたマンションには、このような問題点があります。

  • 耐震性が低い
  • 修繕積立金が高い
  • 税金の控除などが受けられない
  • コンクリート劣化
  • 給排水管の劣化
  • 立て替えの可能性

 

※税金の控除は、耐震適合証明書があれば受けることも可能です。ちなみに耐震証明書とは、耐震基準が基準を満たすことを専門家が証明する書類です。

 

「じゃあ、築年数が古すぎるマンションは買わない方がいいんじゃないか?」

そう思われた方もいると思います。しかし、そんなことはありません!

 

旧耐震基準時代に作られたマンションの中にも、現在の基準を満たすくらいしっかりした強度で作られているものもあります。

それに、築年数が古くても立地がよくちゃんとメンテナンスされているマンションであれば充分に購入する価値があります。

 

『築年数が浅いからきれい』『築年数が古いから安い』と安易に考えるのではなく、

  • ちゃんとメンテナンスされているか?
  • 今後の資産価値がどうなるか?

 

このようなポイントから中古マンションを選びましょう。

 

ところで中古マンションの築年数の限界っていつなのでしょうか?気になる方はこちら。

知らないと損する?!中古マンション購入時の注意点と築年数の限界とは

2018年11月9日

 

中古マンションの修繕積立金と大規模修繕工事

 

中古マンションを購入する時に、修繕積立金がちゃんと積み立てられているかを確認することも重要です。

イメージしやすいように、長期修繕計画を見てみましょう。

 

引用:マンションNPO通信69号関連資料

 

この図を見て頂くとわかりますが、修繕積立金は大規模修繕工事に向けて段階的に値上がりしています。

3回目の大規模修繕工事になると、資金が足りないため管理組合がローンを組む予定になっています。

 

はるこ
修繕積立金が足りない時は、借金することもあるのね。

 

このような質問をしている人がいました。

修繕積立金が安すぎるマンションって、どうなんでしょうか?最近検討していて、修繕積立金が2500円(50m2で管理費は1万円)って安すぎではないでしょうか?100戸入居(実は半数は賃貸)で、築15年といったところで、駅から歩いて15分くらい。場所も悪くないのですが、あまりに修繕費が安すぎて、逆に妙な気がしました。立地は、若干、難のあるところです。過去、修繕は行っているようですが、月2500円の積み立てで、大丈夫なのでしょうか?

 

それに対する回答がこちらです。

不動産コンサルタントの長嶋修と申します。早速ではございますがご質問にお答えします。

【結論】
明らかに安すぎ。「値上げ」や「一時金の徴収」「放置」は必至

【回答】
修繕積立金の相場は、マンション全体の大きさや施設の種類にもよりますが、平米180円~220円程度、つまり50m2のマンションなら9,000~11,000円です。2,500円では明らかに足りないため、おっしゃるとおり、のちに値上げをするか、大規模修繕の際にまとまったお金を徴収するか、あるいはそのまま放置されるか、のいずれかなるものと考えておいくのが賢明です。

2回目の大規模修繕が25~30年目に訪れますが、少なくともその際には間違いなく足りなくなるでしょう。

引用:Yahoo知恵袋

 

はるこ
修繕積立金が安いのも問題なのね。

修繕費が足りないからって、急に一時金を請求されても困るし・・・

 

あつし
修繕できないからって、放置されるのも嫌だよね。

 

Aさんのマンションは、管理組合がしっかり大規模修繕工事の計画を立てており、修繕積立金もちゃんと積み立てられているのでいい方です。

 

管理組合がいい加減なところは、修繕計画すら立てていないということもあります。

また、住人による修繕積立金の滞納があり、工事費が足りず修繕ができないことも。

 

それに、修繕積立金の値上げが嫌で住民が大規模工事に反対し、スラム化してしまうマンションもあるのです。

 

考えられる最悪のパターン

修繕積立金が少ない

大規模修繕工事の費用が足りない

 ・多額の一時金を徴収 もしくは

 ・管理組合がローンを組んで修繕

      ↓

  修繕積立金の大幅値上げ

住民の反対

修繕ができないため放置

マンションの資産価値が下がる

 

はるこ
じゃあ、築年数の古い中古マンションは修繕積立金が高い可能性があるのね。

 

売却する側も、修繕積立金が値上がりする前や一時金を徴収される前にマンションを手放したというパターンもあります。

 

その場合、中古マンションを購入して入居したとたんに、修繕積立金が値上げされたり、一時金を徴収されてしまうことも考えられます

 

あつし
修繕積立金の値上げや一時金の徴収において、マンションの所有年数は考慮されないんだ。

 

はるこ
じゃあ、近々、大規模修繕工事が行われることを知らずに中古マンションを買った人は大変ね。

 

あつし
大丈夫。

売買契約を結ぶ前に、不動産会社から重要事項の説明を受ける機会があるんだ。

その時の、重要事項説明書に修繕積立金について書いてあるから、そこで確認できるよ。

 

※重要事項説明書の一部

引用:マンションジャーナル

 

また、重要事項説明書を作成するための資料として、不動産会社が重要事項に係る調査報告書という書類を取得していることがあります。

 

それには、修繕積立金の総額や大規模修繕工事の予定、修繕積立金の値上げ、一時金徴収の予定なども記載されています。

 

契約する前に、しっかり確認しておきましょう。

 

マンションを50年間快適に保つためには、最低3回の大規模修繕工事が必要だと言われています。一般的に、マンションの大規模修繕工事は12年周期で行われます。

 

ということは、築12年頃で、まだ1回目の大規模修繕工事が行われていないマンションは注意が必要です。

 

さらに、築24年築36年くらいのマンションは、2回目・3回目の大規模工事が行われる頃です。1回目よりも2回目・3回目の方が費用がかかるので、さらに注意しておかなければなりません。

 

中古マンションを購入する時は、

  • 大規模修繕工事の履歴
  • 修繕積立金がどれくらい残っているか

をしっかり確認しておきましょう。

 

そして、修繕積立金は安い方がありがたいですが、しっかりとメンテナンスをしていくために必要な費用だということも頭に入れておいてください。

 

中古マンション建物の欠陥や設備の劣化

 

中古マンションを購入で気になることのひとつに、建物の欠陥や設備の劣化があります。

 

このようなトラブルに巻き込まれないためには、買主側も正しい知識を持っておかなければなりません。

 

はるこ
購入後の欠陥って保証してもらえないの?

 

瑕疵(かし)担保責任について

瑕疵とは、通常では見つけることができない隠れた欠陥のことを指します。

瑕疵担保責任とは、中古住宅の売買で瑕疵が見つかった場合、売主が買主に対して損害賠償などの責任を負わなければならないことです。

 

一般的に、中古マンションの瑕疵担保責任の対象は

  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • 給排水管の故障

となっています。

 

つまり瑕疵担保責任は、契約時点で売主も買主も確認できていなかったものおよび、上記のような売主の責任として定められている範囲となります。

 

瑕疵担保責任は、売主が業者の場合、引渡から最低2年個人の場合は、一般的に引渡から2~3か月が多く、当事者同士で決めることができます。

 

しかし、築年数が古い場合は瑕疵担保責任がついていない場合もあります。

これが、瑕疵担保責任免責に当たり、原状有姿つまり現在のあるがままの状態で引き渡すことです。

 

この場合、引渡後に不具合があっても買主の自己責任ですよ!」ということになります。

 

あつし
だから、中古マンションを買う前は、しつこいくらい注意して建物や設備をチェックするべきなんだよ。

 

具体的には、

  • ホームインスペクション
  • 契約前に『物件状況確認書』や『付帯設備表』をチェック
  • 入居後にかかるリフォームや修繕費用の把握

をしておくのがおすすめです。

 

ホームインスペクションとは、住宅診断のことで、専門家に第3者の立場で住宅の劣化・欠陥の有無・修繕すべき場所や費用などをアドバイスしてもらえます。

 

『物件状況確認書』と『付帯設備表』は、修繕積立金の所で説明した重要事項説明書で確認しきれない項目も知ることができます。

中古マンションは、経年劣化や摩耗を伴うので、この2つの書類がとても重要になります。

 

では、『物件状況確認書』と『付帯設備表』がどんなものか実際に書類を見てみましょう。

 

物件状況確認書

物件状況確認書は、物件の情報や周辺の環境などについて書かれています。

 

※物件状況報告書の一部

引用:マンションジャーナル

 

付帯設備表

付帯説明書は、建物にどのような設備があり、不具合があるかどうかの報告書です。

あくまでも、設備の状況を伝えるだけの書類なので、故障と書いてあっても売主がすべて修理してくれるわけではありません。

中古住宅の場合、付帯設備の保障に関しては、引渡後1週間となっています。

 

※付帯設備表の一部

引用:マンションジャーナル

 

『物件状況確認書』と『付帯設備表』は、売買契約時に契約書といっしょに受け取ります

しかし、できれば契約前に確認しておきたいですよね?

不動産会社に、重要事項説明書といっしょに、この2つの書類を事前にもらえないか聞いてみましょう。

 

また、このような事例もあります。

業者の媒介で、売主と築3年の中古マンションの売買契約を締結し入居しました。入居後しばらくして、付帯設備の一つである大型ガス湯沸し器が故障し、使いものにならなくなってしまいました。やむを得ず補修しましたが、構造的な欠陥のため全面的な補修をせねばならなくなり費用も50万円ほどかかってしまいました。

引用:静岡宅建取引業協会

 

上記の事例は、事前に買主が業者に対して付帯設備の使用上の問題がないかの調査をお願いしました。

それにもかかわらず、業者は売主が大丈夫と言ったからといって調査せずに、買主にそのまま伝えたのです。

 

買主から調査依頼があった以上、業者は付帯設備の性能や使用上問題がないかについて確認するべきですよね。

この場合は、完全に業者に非があります。

 

はるこ
修理代50万円は痛いわ・・・

結局、どうなったの?

 

あつし
業者が修理費の一部を負担して、売買代金の一部を返済してもらえたみたいだよ。

 

はるこ
業者の言う事を鵜呑みにしないで、ちゃんと調査してもらわなきゃね。

 

瑕疵(かし)担保責任から契約不適合責任へ

※2020年4月から民法が改正されます※

 

民法改正

瑕疵担保責任から

契約不適合責任

 

はるこ
つまり、どういうことなの?

 

あつし
契約不適合責任はあくまで、契約書に書かれている内容と合っているかが問われるんだよ。

隠れた瑕疵があるかどうかは関係なくなるんだ。

 

はるこ

 

瑕疵担保責任とは、不動産において隠れた瑕疵が見つかった時に、その責任を原則として売主が負担するというルールです。

しかし、契約不適合責任では隠れた瑕疵という概念がなくなり、契約した内容に適合しないものが引き渡された時に責任が生じます。

そして、損害賠償契約解除の他に、追完請求代金減額請求ができるようになります。

 

追完請求とは、壊れているものを直して欲しいと請求することです。

代金減額請求とは、売主が追完請求に応じない時や、修理ができない場合に代わりに代金を減額できる権利です。

 

  瑕疵担保責任(現行の民法) 契約不適合責任(改正後の民法)
対象 隠れた瑕疵 契約内容に適合しないもの
損害賠償請求
追完請求 ×
代金減額請求 ×
契約解除

 

あつし
民法の改正は、買主にとって有利になると言えるね。

 

中古マンション購入前に隣人の確認と内覧をしておく

 

隣人がどんな人かを確認しておく

いくらいい物件を見つけても、お隣さんに問題があれば台無しになってしまいます。隣人トラブルの問題です。

 

中には、お隣にとても面倒な人が住んでいてトラブルになり、引っ越すハメになってしまった残念な人もいます。

 

せっかく高いお金を払って購入したマンションを他人のせいで手放したくないですよね。

そうならないために、事前にしっかり調査しておきましょう。

 

隣人トラブルを防止するためのチェックポイント

□駐車場や駐輪場を確認する

□掲示板の注意書きを確認する

□入口などにタバコの吸い殻が落ちていないか

□夜も部屋を内覧する

 

駐車場に、度を越した派手な車や、ボコボコになったまま修理されていない車が止まっていたら気をつけた方がよいかもしれません。

 

また、駐輪場が荒れている場合もトラブルが起こりやすくなります。

 

マンションの掲示板には、最近起こったトラブルが張り出されている場合があるので、しっかり確認しておきましょう。

 

タバコの吸い殻が落ちているマンションは、マナーの悪い人が住んでいる可能性があり、入口でタバコを吸ってたむろしているということも考えられます。

 

はるこ
マンションの共有部分には、住んでいる人のモラルが表れるのね。

 

また、以前住んでいた人が、なぜマンションを手放したかを不動産会社に確認しておきましょう。

もしかしたら、隣人とのトラブルで手放した可能性もあり得るからです。

近隣トラブルも資産価値の低下につながるので要注意です。

 

騒音の程度を知るために内覧をしておく

そして、マンションに多いトラブルに騒音の問題があります。

住んでしまってからでは遅いので、騒音に悩まされるのを防ぐためにも内覧をしておきましょう。

 

部屋の内覧は、もしておくのがおすすめです。

夜になれば、隣人が帰宅していることが多いので、騒音の程度を確認できます。

 

時間帯によって騒音が違ってくることもあるので、できれば朝昼晩と確認しておくと安心です。

また、売主がまだ住居中である場合は、いろいろと話を聞けるチャンスです。

 

はるこ
でも売主がまだ住んでいたら、気を使っちゃうわ。

 

売主が住居中の場合、「気を使ってじっくり内覧ができないのでは…」と思ってしまいますが、高い買物をするのに遠慮はいりません!

 

売主に住み心地や周辺の状況を詳しく聞けます。それに、家具が置いてある状態を見ることができるので、自分が住んだ時の部屋の広さをイメージできます

 

売主も早く売ってしまいたいと思っているので、内覧には積極的に応じてもらえることが多いのです。実際に住んでいる売主の生の声はとても重要ですよね。

内覧の際は、売主の都合もあるので早めに予約をしておきましょう。また、他の人の家にお邪魔するのですから、最低限のマナーを守りたいですね。

 

とはいえ、普通の人同士であっても、近隣トラブルが起こることはあります。

住んでいる人の価値観はそれぞれ違いますし、独身の人と子供のいる家庭では感じ方も違いますよね。

引用:SUUMOジャーナル

 

特にマンションは、集合住宅なので騒音のトラブルが起こりやすい環境です。

購入する前に、騒音の程度どんな人が住んでいるのかなどをしっかり確認しておくのが大事です。

 

中古マンションを購入するとかかる税金

 

中古マンションも含めて、不動産を購入すると、必ずかかる税金があります。

まず、購入時にかかる税金として、不動産取得税登録免許税印紙税消費税

 

所有している間にかかる税金として、固定資産税都市計画税があります。

順番に説明していきますね。

 

不動産取得税

不動産取得税は、土地や家屋を貰ったり買ったり、住居を新築したりして不動産を取得した人全てに課税されます。

 

計算方法

不動産取得税=固定資産税評価額×3%

※2021年3月31日まで。適用期限以降は4%

 

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税を決める基準になる評価額で、各自治体が個別に決定します。

不動産取得税の他に登録免許税も、この評価額をもとに計算されます。

国土交通省が定める不動産時価の約7割が目安です。

また、3年ごとに見直され、築年数によって減額されます

 

この税金は、都道府県によって評価額が決定するタイミングが違っているため、支払い時期がいつになるか正確に定まっていません。

 

一般的には、引渡し後6ヶ月〜1年の間に評価額が決まり、引渡し後1年程で納税通知書が買い主に届きます。

 

また、中古住宅の場合、固定資産評価額はすでに出ているので、不動産仲介業者に聞けば教えてもらえます。

 

条件によっては、不動産取得税の軽減措置を受けることができます。

 

不動産取得税が軽減される条件
  • 個人が住居用に購入した住宅である
  • 床面積が50㎡以上240㎡以下 ※(専有部分の面積+共有部分の面積)÷戸数
  • 中古マンションの場合下記のいずれかに該当する

・築25年以内

・登記簿の建築日が1982年1月1日以降

・新耐震基準に適合している

  • 耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合、物件取得後6ヵ月以内に以下が行われている

・耐震工事を行っている

・耐震基準証明書の取得

・耐震工事後、購入者が住居

 

不動産取得税は、マンションが新築された日によって控除額が変わります。

※東京都の場合

引用:東京都主税局

 

また、耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合は、条件に該当すれば一定額が減額されます。

 

※東京都の場合

引用:東京都主税局

 

はるこ
中古住宅は割と税金を軽減してもらえるのね。

 

あつし
国が中古住宅の流通を推進しているからね。

 

登録免許税

中古マンションを購入する時は、売主から買主に所有権を移す時と、住宅ローンを借りる時の抵当権設定の登記時に登録免許税がかかります。

中古マンションを購入する時は、物件の取得と同時に住宅ローンの借り入れが行われるため、その時にまとめて支払います。

 

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を貸した人からお金を回収できなくなった時の担保として金融機関が設定するものです。

 

登録免許税も条件を満たせば軽減措置があります。

 

登録免許税の軽減を受ける条件
  • 個人が住居用に購入した住宅である
  • 床面積が50㎡以上240㎡以下 ※(専有部分の面積+共有部分の面積)÷戸数
  • 取得後1年以内の登記
  • 中古マンションの場合は以下の条件を満たすこと

・築25年以内

・築25年を超えている場合、新耐震基準を満たしていること、または既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

 

登記の種類 原則 軽減後
土地の所有権の移転登記 2% 1.5%
中古建物の所有権の移転登記 2% 0.3%
住宅ローンの抵当権の設定登記 0.4% 0.1%

※土地の所有権の移転登記は2019年3月31日、建物の所有権移転登記および抵当権設定登記は2020年3月31日まで。

 

計算方法(軽減後)
  • 土地の所有権移転登記=固定資産税評価額×1.5%
  • 中古建物の所有権移転登記=固定資産税評価額×0.3%
  • 抵当権設定登記=借入額×0.1%

 

印紙税

中古マンション購入時は、売買契約書と住宅ローン借入時の金銭消費貸借契約書にそれぞれ印紙税(非課税)がかかります。

印紙税は、文書に収入印紙貼り、消印をすることで納税します。

 

同じ契約書を複数作る場合は、それぞれに収入印紙を貼る必要があります。

印紙税は、契約書に記載されている金額によって変わります。

 

2018年4月1日~2020年3月31日までに作成される売買契約書は印紙税の軽減措置が適用されます。住宅ローンの金銭消費貸借契約書については適用されません

 

参考:国税庁資料

 

契約書記載金額

売買契約書にかかる印紙税

(軽減措置後)

金銭消費貸借契約書にかかる印紙税
50万超え100万円以下 500円 1,000円
100万円超え500万円以下 1,000円 2,000円
500万超え1,000万円以下 5,000円 1万円
1,000万超え5,000万円以下 1万円 2万円
5,000万円超え1億円以下 3万円 6万円

 

消費税

中古マンションを個人から購入した時、物件価格に消費税はかかりません

中古住宅の売主は個人が多いため、建物自体には消費税がかからないケースが多いです。

 

ですが、不動産会社の仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料は、物件価格の3%+6万円が上限と決まっています。

 

例えば、2,000万円の中古マンションを個人の売主から購入した場合にかかる消費税は、

【消費税8%の場合】

2,000万円×3%+6万円の消費税8%=5万2,800円

 

【消費税10%の場合】

2,000万円×3%+6万円の消費税10%=6万6,000円

となります。

 

はるこ
で?消費税の軽減処置は?

 

あつし
残念ながら、今のところ消費税の軽減措置はないんだ。

 

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、土地、家屋、償却資産(これらを総称して固定資産といいます)に対してかかる税です。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用の一部を負担していただくために設けられた目的税で、市街化区域内の土地・家屋に対してかかります。

引用:西宮市HP

 

中古マンションを購入して「よーし!あとは住宅ローンを払って行くだけだ!」と思っていて、忘れがちなのがこの2つの税金です。

固定資産税と都市計画税は、購入して保有している限りずっとかかる税金です。

いくらかかるかは、いろいろな条件によって異なりますが、固定資産税と都市計画税合わせて年に数万~20万円ほどかかると思っておきましょう。

 

毎年1月1日時点での所有者に4月に通知され納税するのは6月となっています。

一括払いもしくは、年4回に分割して払うことも可能です。

 

計算方法
  • 固定資産税課税標準額×1.4%(標準税率)
  • 都市計画税=課税標準額×0.3%

 

課税標準額とは、固定資産税評価額を固定資産税と都市計画税の軽減処置を行った後の価格

 

固定資産税と都市計画税についても、条件によっては軽減措置を受けることが可能です。

受けられる軽減措置は自治体によって異なるので、お住まいの地域のホームページなどで確認してみましょう!

 

中古マンション購入にかかる初期費用

 

中古マンションを購入する前に、どのくらいの費用がかかるのか知り、しっかり資金計画を立てることが大事です。

 

ローンで払うから大丈夫と思っていても、中古マンションに限らず、物件を購入する時は、物件価格以外に現金で用意しなければならない費用があります。

 

現金で用意しなければならない費用
  • 頭金
  • 手付金
  • 諸費用

 

では、順番に見ていきましょう。

 

頭金

頭金とは、物件価格のうち、現金で支払う部分のことです。

 

頭金を準備するメリット
  • 住宅ローンの返済額を減らすことができる
  • 住宅ローンの金利が優遇される

 

はるこ
頭金がないと、マイホームは買えないの?

 

あつし
頭金なしでもマイホームを買うことはできるよ。

 

一般的に、頭金は用意した方がいいと言われていますが、頭金なしでも住宅ローンを組むことはできます。

 

頭金を貯金するよりも、住宅を欲しいと思ったタイミングにさっさと買ってしまった方がいい場合もあります。

 

はるこ
みんな、どのくらい頭金を用意しているのかしら?

 

住宅ローンを組んでいる人に、頭金がいくらだったか尋ねたデータがあります。

 

引用:住宅本舗

 

あつし
頭金は物件価格の1割が目安とされているよ。

 

はるこ
頭金なしは2位だわ。

意外に頭金なしで購入する人も多いのね!

 

手付金

手付金は、売主と買主がお互いに取引をキャンセルしないために支払う費用です。

費用相場は購入物件代金の5~10%です。

手付金は、物件購入費の一部に充てられます

 

はるこ
じゃあ、2000万円の物件を買う時は、先に200万円くらい払わなきゃならないのね。

 

条件の良い物件は、買いたい人も続々と現れます。

他の買いたい人たちよりも先に物件を押さえておくために、仲介業者に購入の意志を伝えて契約を結び、手付金を支払います。

 

注意

なんらかの事情で契約を解除する場合は、この手付金を放棄すると解約可能です。

つまり、買主都合で解約の場合、手付金は返金されません!

 

 

※ちなみに、売主が契約を取り消す場合は、買主に2倍の手付金を支払わなければなりません。

 

諸費用

中古マンションの購入にかかる諸費用は、物件価格の6~13%程度が目安と言われています。

 

諸費用の内訳
  • 仲介手数料
  • 印紙税(売買契約書、住宅ローン借入契約書それぞれに必要)
  • 適合証明手数料(フラット35でローン組んだ場合)
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料(フラット35の場合不要)
  • 税金の清算金(固定資産税・都市計画税)
  • 火災保険料
  • 団体信用生命保険料
  • 登記費用(登録免許税、司法書士報酬、その他実費)

 

新築より中古の方が諸費用がかかる!?

 一般的に新築マンションの諸費用は物件価格の3~5%程度ですが、中古マンションでは6~13%と割合が大きくなります。

理由は多くの場合、中古マンションの購入には仲介手数料がかかるからです。家具などの購入費も考えて、物件価格の1割くらい用意しておくと安心です

 

あつし
分かりやすく例にあげてみるよ。

頭金・手付金・諸費用がそれぞれ物件価格の1割とすると

【2,000万円物件を購入する場合】

頭金200万円・手付金・200万円・諸費用200万

計600万円を現金で用意することになるね。

 

はるこ
手付金は、物件価格の一部に充てられるから、実質400万円の現金が必要なのね。

けっこうな額だわ・・・

 

あつし
もちろん、割合を下げてもらったり、頭金や諸費用も含めてローンを組めるところもあるから、予算に合わせて相談してみるとよいね!

 

中古マンションを購入した人の体験談

 

中古マンションを購入した人の体験談を調べてみました。

生の声をぜひ参考にされてください。

買ってよかった人の声

買ってよかったと思っています。
4年前に築6年のマンションを購入しました。
良かったのは、角部屋で明るい、一階で購入に少し抵抗が有ったが
住んでみると、エレベーターに乗らなくて良いので色々便利。
戸建から引っ越したので、窓からの見晴らしの悪さに抵抗が無い。
中古マンションは、現物の部屋を見学出来て各部屋の使い勝手や
家具のレイアウト等が入居までに決められるのも大きなメリット
だと感じました。
今年で築10年ですが快適です。

引用:Yahoo知恵袋

決めては立地条件でした
・最寄り駅から徒歩10~15分程度
・電車が2路線利用出来る
・徒歩圏内に病室、郵便局、スーパーがある
・周囲に空き地が無い(今後何が建つか分からないという不安がない)

その他は
・角部屋で風通しが良く昼間電気をつけなくて良い
・入居前に騒音や足音等のチェックが出来た
・シンプルな設備
・事前に不動産屋から長期修繕計画書を頂いていた

かな? 
勿論、盲点はありましたが御自分にとって最も重視する点を明確にすれば後悔も少ないと思います

引用:Yahoo知恵袋

 

失敗談

立地も良いし、築年数も5年なのですが壁が薄く隣人の子供の走る音がうるさくて参ってます。

引用:Yahoo知恵袋

4LDKの中古マンションを購入しました。1階角部屋で両隣に部屋はなく、隣接する部屋は真上のみです。
住み始めた頃はもうすぐ春になる季節で特に問題もなく快適に過ごしていたのですが、梅雨明けと同時に寝室のクローゼットにびっしりと生えている白?青?カビを発見しました。部屋にある衣服はほとんどカビていました。

引用:発言小町

去年結婚し、築30年の中古分譲マンションを義母にお金を借りて購入しました。

物件を見に行く時に、前の住人がまだ住んでおり、一部屋が猫の部屋になっていました。
私も旦那もペットが大好きだったので、「ここのマンションはペットOKなんですね~」と言うと、「下の部屋も犬を飼っているし、特別うるさくしなければ問題ないですよ」と言われました。
その時仲介業者の方は何も言っていませんでした。

そして、今年6月にマンション総会の議事録(?)が配られ、「ペットの飼育を禁止とする」と書かれてるのを読みました。

それまではあまり周りの目を気にせず、朝 晩散歩に行っていましたが、私はマンションの規則を破ってしまっていると悩んでから、夜遅くマンションの住人が出入りしない時間帯を狙って散歩するようになりました。

元々は私達が、しっかり管理会社に確認しなかったことがいけないんですが‥

引用:発言小町

マンション隣戸の喫煙で困っています。

数か月前に10F建中古マンションの高層階の中住戸を購入しました。

煙草が苦手なので、購入時に売主さんにマンションの喫煙環境に
ついて割としつこく確認をとりましたが、「10年以上住んでいるが一度も住居内で
煙を感じたことがない」と明言されました。

安心して購入したところ、毎日ではないですが、
締め切った部屋にいても外からの煙がうっすら入ってきます。

その度にベランダの窓を開けるとうちのベランダ内で吸っているのでは
ないかというレベルの煙たさを感じます。

引用:発言小町

 

はるこ
騒音以外にもカビとか、ペットやタバコの問題もあるのね・・・

 

あつし
中古マンションは劣化しているのが当たり前だからね。妥協してよい所と、これだけは重視したい所をしっかり決めておくことが大事だよ!

 

 

 

中古マンションを購入する時の注意点まとめ

 

中古マンションを購入する時は、

  • 資産価値の高い物件を選ぶ
  • 購入時にかかる費用や税金を把握しておく

ことが重要です。

 

資産価値の高い中古マンションを手に入れるために
  • 立地のよい物件を選ぶ
  • 築年数や耐震基準を考えて選ぶ
  • 修繕積立金と大規模修繕工事を把握しておく
  • 建物の欠陥や設備の劣化をちゃんと確認する
  • 隣人の確認と内覧をしておく

売買契約前に重要事項の説明書物件状況確認書付帯設備表をチェックしておく。

 

中古マンション購入でかかる税金
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 消費税
  • 固定資産税・都市計画税

※消費税以外は、条件によって軽減措置が受けられる。

 

中古マンション購入でかかる初期費用(現金で用意しなければならない費用)
  • 頭金
  • 手付金
  • 諸費用

※それぞれ物件価格の1割が目安で、初期費用として物件価格の3割を用意しておく。

※場合によっては、ローンに組み込めることもある。

 

人生の中で、住宅を購入するのは大きなイベントであり、大きな出費です。

特に中古マンションは、価格の面では魅力的ですが、トラブルが多いのも事実です。

 

それだけに、事前に注意点をしっかり確認して選びたいものです。

不動産会社の言う事を鵜呑みにするのではなく、自分でもしっかり情報収集して挑みましょう!

 

購入して住んでから「失敗した・・・」とならないように。

自分にとって価値のある中古マンションを選びましょう!!

 

ところで、中古マンションは値引き交渉が当たり前って知ってました?

中古マンションの値引き交渉ってどうなの?気になる本音や裏話

2019年2月7日

 

最後まで読んで下さり、ありがとうございます。

 

 

 

 

 

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