中古戸建てを購入してリノベーションする費用はいくら?リノベに注目!

 

リノベーションという言葉を聞いて、どんなことを思い浮かべますか?

 

”新しい機能や性能を兼ね備えてるイメージ” 

”なんとなくオシャレ”

”今、流行ってるやつ”

 

中古住宅を買ってリノベーションするのが、今注目されています。

今回は、中古戸建てを購入してリノベーションするのに必要な費用にスポットを当ててみたいと思います。

 

なぜ、今リノベーションが注目されているのか?

家を買うなら新築!という時代がありました。

郊外に新築を立てることが大きな夢であり、人生の目標だったからです。

 

はるこ
お父さんも、毎日一生懸命働いてマイホームを手に入れたのよ。

 

しかし、今は住宅に対する価値観が大きく変わって、生活環境も多様化しています。

 

特に若者や女性たちを中心に、古くても好きな場所で気に入った家を買い、自分の好きなように暮らしてみたいと考える層が増えてきています。

 

中古住宅に自分だけの理想の住まいを求めているのです。

 

新築を購入する場合と比べると、中古を購入してリノベーションする方が20~30%ほどコストを抑えることができます。

 

新築住宅購入 中古住宅購入+リノベーション
注文住宅 分譲住宅 中古住宅 リノベ費用
4176万円 3830万円 2454万円 600万円~900万円
3054万円~3354万円

引用:ホームプロ

 

そして、新築では難しい駅近などの好立地を選べる選択肢が増えたり、ライフスタイルに合わせて自由に内装や間取りを変更することもできるのです。

 

また、人口減少や空家増加の問題により、国も中古住宅の活用を推進しています。

 

このような状況により、いろんな企業が中古住宅やリノベーションに力を入れるようになりました。新築中心だったハウスメーカーや建設事務所、工務店だけではなく、異業種からの新規参入も増えています。

 

これまでは、新築住宅を購入→住宅が古くなったらリフォームという流れでしたが、今後は、中古住宅を購入住宅の購入と共にリフォームという方が主流になっていくのではないでしょうか。

 

引用:SUUMO

 

リノベーションとリフォームは、国で定められた定義がなく、業者やメディアではそれぞれの解釈で使われているため、どちらで表現されていても間違いではありませんが、

 

リノベーション「作り変える」プラスαで価値を高める。

リフォーム「元に戻す」マイナスからゼロに戻す。

 

という風にとらえると分かりやすいと思います。

 

予算別リノベーションの実例

はるこ
あっくん、この前、友達と古民家カフェに行ってきたんだけど、

すんごい雰囲気あって、おしゃれだったの~。

 

あつし
へ~古民家カフェかぁ。

今、注目されてるリノベーションの一つだね。

 

はるこ
リノベーションって、

お母さんがヘビーローテーションと間違えちゃったアレね。

 

あつし
そうそう、アレ。

 

リフォームとリノベーションの違いは?リノベ物件購入のデメリット

2018年11月9日

 

はるこ
で?リノベーションするのって一体いくらかかるの?

 

あつし
じゃあ、どれくらいの予算でどのくらいできるのか、実例を見てみよう!

 

500万未満

ケース①
費用:472万(税込)

1階の部分リノベーション 居室・その他

間取り:4LDK

築年数:築40年

施工期間:1か月

 

BEFORE

AFTER

引用:リノベーション・オブ・ザ・イヤー2015

 

・ケース②
費用:450万(税込)

リビングの部分リノベーション/断熱改修

間取り:‐

築年数:築51年

施工期間:1か月

 

BEFORE

AFTER

引用:リノベーション・オブ・ザ・イヤー2018

 

1000万未満

ケース①
費用:850万(税込)

フルリノベーション 家全体/水まわり/居室・その他/屋外/耐震補強/断熱改修

(ユニットバス・キッチン・洗面台・トイレは除く)

間取り:2LDK

築年数:築35年

施工期間:2か月

 

BEFORE

AFTER

引用:リノベーション・オブ・ザ・イヤー2014

 

ケース②
費用:800万(税込)

フルリノベーション 家全体/水まわり/居室・その他

間取り:‐

築年数:築104年

施工期間:4か月

 

BEFORE

AFTER

引用:リノベーション・オブ・ザ・イヤー2018

 

1000万以上

ケース①
費用:1250万(税込)

フルリノベーション(照明は除く)家全体/耐震補強/断熱改修

間取り:3LDK

築年数:築57年

施工期間:3か月

 

BEFORE

AFTER

 

引用:リノベーション・オブ・ザ・イヤー2018

 

ケース②
費用:1100万(税込)

2階の部分リノベーション/耐震補強

間取り:2LDK+S

築年数:築22年

施工期間:4か月

 

BEFORE

 

AFTER

引用:SUVACO

 

はるこ
おっしゃれ~

テンション上がっちゃうわね♪

 

中古戸建てを購入してリノベーションって何をするの?

フルリノベーション

フルリノベーションとは、家中をまるっと変えてしまうことです。

 

工事の規模によって、費用は変わってきますが、

戸建てをフルリノベーションする場合の費用の相場は約600万円~900万円

デザインや間取り、建材などにこだわった場合は、約1000万円~1200万円と言われています。

 

内装や外装を全て解体して、骨組みの状態にし、イチから作り直すスケルトンリフォームという工法が一般的に使われます。

 

はるこ
あ~、お母さんがスケスケだと思ってたアレね。

 

あつし
そう、アレ。

 

スケルトンリフォームのデメリット!後悔しないためのポイントは?

2018年12月6日

 

フルリノベーションのメリット

・間取りを大胆に変えやすい。
・理想どおりのデザインにしやすい。
・水まわりを大きく移動がしやすい。
・建て替えよりも低コストになりやすい。
・耐震補強がしやすい。
・地球にやさしい。

 

フルリノベーションのデメリット

・時間がかかる。
・費用がかかる。

 

部分リノベーション

設備交換や一部屋だけリノベーションすることです。全面改装するまではないけれど、少しだけ変えることで、使いやすくなったり住み心地がよくなります。

 

フルリノベーションよりも費用を抑えることができ、約100万~500万円かかります。

 

中古戸建てをリノベーションする方が高額になる場合もある

ところが、新築よりもコストダウンできると思っていたはずが、中古戸建てを購入してリノベーションする方が高額になってしまうこともあります。おもに築年数が古い物件の場合です。

 

住宅の劣化は、補強や修繕工事が必要になるためさらに費用の増加につながります。

 

注意

・耐震補強をしなければならない場合

・断熱材を入れなければならない場合

・シロアリ被害があった場合

 

こういう事態を防ぐためにも、購入したい中古戸建て物件が見つかったら専門家によるホームインスペクション(住宅診断)を受けることをおすすめします。

ホームインスペクションは5~6万円が相場ですが、詳しく調査する場合は10万円を超えることもあります。

 

リノベーションに適した中古戸建て物件

木造住宅の改正建築基準法が施行された2000年6月以降に建築確認されている家は耐震性が確保されているのでおすすめです。

 

引用:NAKATA

 

下の画像からもわかるように古い物件ほど工事費用が高くなっていますね。

 

引用:SUUMOジャーナル

 

また、日本の中古住宅は、築20~30年で不動産の価値がゼロになり土地代だけで購入できるようになります。

 

あつし
狙い目は築20年くらいの物件だと言われているよ。

 

リノベーションは業者選びで費用が変わってくる

それぞれの業者は、広告費や経費などコストのかけ方が違うため同じリノベーションをするにしても費用に違いが出てきます。

 

引用:リフォームガイド

 

【リノベーション会社を選ぶ際のポイント】

・リノベーション会社の得意分野と自分の目的がマッチしているか。

・豊富な施工事例や実績があるか。

・親切で丁寧なプランニングや対応をしてくれるか。

・アフターサービスは充実しているか。

引用:LOHASstudio

 

リノベーションは家具も含めて考える

家具についてはあまり触れられませんが、実例を見ても分かる通り、家具の影響ってけっこう大きいと思いませんか?

 

リノベーションした後に家具を配置してみたらなんかイメージが違う!ということはよくあります。リノベーションで部屋の印象が変わっても、家具が以前のままだとおしゃれな印象にならないとこがあります。

 

リノベーションを成功させるためには家具選びも重要です。リノベーションの企画段階で新しく買いたい家具のコーディネートも考えておきたいですね。家具を買う費用も考慮しておきましょう。

 

はるこ
おしゃれな家具って高いわよね。

 

中古戸建てを購入してリノベーションするのにかかる費用の詳細

リノベーションやリフォームにかかる費用の詳細はこちらの記事で詳しく知ることができます。

要必見!!リフォーム・リノベーション費用の相場目安【一戸建て編】

2019年1月7日

 

リノベーション費用の内訳

・基本工事費
既存の設備や内装を解体し撤去・処分する工事費用および木工事・内装工事・給排水・電気配線工事などが含まれています。

・設備機器・資材費
システムキッチンやユニットバス、洗面化粧台や便器などの住宅設備および、リノベーションに使われる床材、建具等の費用。

・オプション工事費
新たに設置する造作家具・造作建具や、既存設備の補修等を行う際に発生する工事費用。

・設計費
設計料の基準は各会社によって異なりますが、総工事費の10%前後が一般的。リノベーションの依頼先が別々の場合は、設計・監理業務の代金を設計事務所に、工事費を施工会社にそれぞれ支払います。

・諸費用
現場管理費や書類作成・申請に関する費用などが含まれます。一般的に諸経費は全体工事費の割合によって額が変わります。

引用:インテリックス

 

その他費用

物件を購入するのにかかる費用(購入価格の6~8%)

仲介手数料 上限は(売買価格×3%+6万円)+消費税
登記費用 登録免許税、司法書士報酬を合わせて数十万円
固定資産税、管理費等の精算金 引き渡し日を基準に日割で精算
売買契約の印紙税 1,000万円を超え5,000万円以下の場合、1万円
5,000万円を超え1億円以下の場合、3万円
※平成26年4月~平成30年3月までの軽減税率

住宅ローン借入にかかる費用

団体信用生命保険料 住宅ローン借入にあたって加入する生命保険の保険料
※ローン金利に含まれる場合もあります。
火災保険料 住宅ローン借入にあたって建物にかける保険料
その他ローン手数料 事務手数料、印紙代、ローン保証料など

引用:LIFULL HOME’S

 

あつし
物件購入費リノベーション費その他費用家具などの購入費が必要になってくるね。

 

中古戸建てをリノベーションするにあたって予算を決めることの重要性

あつし
何よりも重要なのは予算です!

 

予算の範囲内に収めたいのでここを削ってランクを落とす、その分こっちのランクを上げるなど、業者との打ち合わせが必要です。

 

業者との打ち合わせの時に、イメージをどれだけ明確に伝えられるかで満足のいく仕上がりになるかが決まります。

 

予算要望条件をちゃんと決めていないと確実に予算オーバーしてしまいます。

 

中古戸建て購入+リノベーションのローンや減税・助成金について

住宅ローンやリフォームローンってなんだか難しいイメージですよね…

こちらの記事に詳しく書いてあるので、ぜひ読んでみて下さい。

リフォームしたら確定申告!!年末調整も?!住宅ローン減税適用条件

2019年1月22日

リフォームローン減税・補助金って何?国の制度を徹底解説!

2019年1月8日

 

リフォーム一体型ローン

中古住宅を購入してリノベーションを行う場合、住宅の購入費用とリノベーション費用の2種類の費用がかかってしまいます。リフォームローンは住宅ローンより金利が高く、さらに返済期間も短いので月々の返済が多くなってしまいます。

 

最近は、中古住宅購入+リノベーション費用をまとめて借りることができるリフォーム一体型ローンを取り扱う金融機関が増えてきました。

 

リフォーム一体型住宅ローンを利用すれば、物件購入費用とリフォーム費用も住宅ローンに組み込めるので、住宅ローンとリフォームローンを別々に組むよりお得になります。

 

引用:ノムコム

 

例えば、リノベーションに特化したフラット35リノベがあります。

※注意 2018年4月1日から2019年3月31日までの申込受付分に適用。

【フラット35】リノベには予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了させていただきます。

引用:フラット35

 

中古戸建てを購入する場合は住宅ローン控除条件も確認しておく

中古住宅を購入した場合、住宅ローン控除が受けられる条件は以下の通りです。

  • 50㎡以上の広さがある
  • 耐火構造(コンクリート) 築25年以内
  • 非耐火構造(木造・軽量鉄骨) 築20年以内

 

はるこ

ちょっと待った!

築20年の中古戸建ては住宅ローン控除が受けられないんじゃないの!?

 

あつし
耐震基準適合証明書があれば住宅ローン控除を受けられるんだよ。

 

【築20年でも住宅ローン控除を受ける方法】

  1. 耐震基準適合証明書を取得する。
  2. 瑕疵(かし)保険に加入する。

 

耐震基準適合証明書とは

国の定めた耐震基準を満たしていることを検査し、証明する書類です。

引用:住宅ローンの窓口ONLINE

 

瑕疵(かし)保険とは

万が一、売却した物件に瑕疵(欠陥)が見つかった場合、本来であれば、売主から買主へ補修費用を支払わなければなりません。これを瑕疵担保責任といいます。一方で、瑕疵(かし)保険に加入すれば、保健機関(住宅瑕疵担保保険法人)が売主の代わりに補修費用を負担してくれます。

引用:マンション売却

 

2020年4月の民法改正より、瑕疵担保責任という考え方はなくなり、契約不適合責任に変わります。

瑕疵(かし)保険の加入は、マンションやアパートのような耐震診断を行うことが難しい物件におすすめの方法です。

 

【耐震基準適合証明書を取得することの重要性】

 

耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅ローン控除を受けられるだけではなく、登記料不動産取得税が安くなったり地震保険料が割引になります。

 

耐震基準適合証明書を取得するには、引渡し前に証明書の手続きをするか仮申請をする必要があります。

 

この書類をめぐるトラブルはとても多く、確定申告の時にローン控除が受けられない!という問い合わせが増えています。

 

ローン控除や減税制度・助成金を上手に活用しましょう!

 

中古戸建てを購入してリノベーションする費用のまとめ

リノベーションは自分らしく生きるために有効な手法です。

 

流行だからと、リノベという言葉に振り回されるのではなく、

リノベーションの本質を理解し、予算内でいかに理想を手に入れるかがリノベーションの面白さです。

 

リノベーションで予算に合ったワンランク上の暮らしを手に入れたいですね!!

 

 

最後まで読んで下さり、ありがとうございました。

 

 

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あつし
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